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【明報專訊】一個人如果借了100萬元，借貸利息倘若升了0.25厘，每年只會多付2500元利息，然而若他是借了1000萬元，同樣是加息0.25厘，每年便要多支付2.5萬元。基於相同道理，由於金融海嘯後全球大量印鈔，令全球借貸金額也以幾何級數上升，單是美國聯儲局買債便涉及3.98萬億美元，若在本月決定加息，就算只是加0.25厘，其殺傷力也可能遠較金融海嘯和全球QE以前同樣只加0.25厘嚴重得多。
事實上，大家對長期低息，甚至負利率似開始變得麻木，只要各國央行放水稍欠積極，便可能隨時出現大家因出乎意料以外的驚恐人踩人場面，遠的不說，香港周四晚歐洲央行雖宣布再將存款負利率進一步推低至-0.3厘，但因為沒有再加大QE買債的信息，已足以令市場出現大夾倉，歐元兌美元由低於1.06，竟可數小時內急飈至1.09以上，德國債市更誇張，其10年期債孳息竟可由0.46厘左右夾至0.66厘以上收市，息率即晚勁升42％，若是運用了槓桿買德國債，隨時已陣亡。
愈打壓樓市 樓價愈升
差餉物業估價署昨公布10月份的私人住宅樓價指數，為18個月來首度回落，雖然跌幅僅1.1％多一點，且具有時差，但由於是官方公布的數據，相信會造成較大的心理負面影響。其實，相對滯後較小的中原城市領先指數CCL最新報139.82點，按周再跌0.32％，是35周新低，指數經過8個星期的調整，已累跌了逾4.5％。
渣打最近發表研究報告，引述國際貨幣基金組織（IMF）數據，若將政府打壓樓市招數量化為指數，在亞洲區內香港可說政府出招打壓樓市最為頻密，拋離了新加坡和亞洲其他地區（包括中國、印尼、馬來西亞、菲律賓、泰國、韓國、台灣、印度、越南、澳洲及新西蘭，見圖1），不過香港樓價升幅卻在打壓下反較其他地區更凌厲。
細價樓買家受累港府辣招
事實上，渣打的報告表示，香港政府推出辣招後，除了樓價未見受壓，更因在徵收的辣招稅和收緊按揭，傾向針對較大銀碼物業，令到資金反更加流向銀碼較細的中小型單位，尤其在2012年以後，細價樓（實用積40平方米下的A類型單位）的樓價升幅遠遠跑贏其他較大面積單位（圖2），以致上車客更難上車買樓，未受惠有關政策之餘，反先受其害。
在細價樓呎價升得特別離譜的情况下，財政能力較低的上車客，唯有被迫買更細的單位，發展商為了吸納有關購買力，亦將單位愈起愈細，以至一些新盤單位，面積可以只有百餘呎的被稱為「劏房式」單位或「納米盤」。大家不妨看看，香港的人均居住面積，隨時不及美國的三分之一和英國的一半，與中國內地城市，以及新加坡和日本相比，也遠遠不如（圖3），相信近年納米樓的興起，更令有關情况惡化。
正如上述，香港打壓樓市比新加坡更狠，但樓價反而升得比他們厲害，還有一樣大家要留意是，香港樓價升得比新加坡快，但人家收入增長卻跑贏了香港，結果就算不計及當地的組屋而只計私樓，在新加坡買私樓，住90平方米單位，做足八成按揭，當地人的供樓支出佔收入的負擔，竟也遠低於香港人住在50平方米單位，只做七成按的供樓負擔（見圖4和5）！
結婚買樓難 港人不快樂
嶺大公共政策研究中心於今年9月30日至10月6日，以電話訪問913名年滿21歲市民，回應率24.7%。港人今年的快樂指數評分為70，較去年下跌0.5，為7年以來最低；另外，30歲或以上的受訪者快樂指數下跌，相反，30歲以下受訪者的快樂指數則由67.8升至69.3。
對於以上數據，不同人會有不同的解釋，筆者有朋友看到有關報道後，卻有他的獨特看法。他說，香港人首次結婚年齡一般為30歲左右，首次買樓年齡則約33歲左右，大多人買樓便是為了婚後有較佳的居所，但近年樓價飈升，結婚買樓和供樓，便成了不輕負擔。30歲以下人士仍未成家立室，這是否令到30歲以下的香港人容易變得較快樂，而30歲以上的香港人，其快樂指數開始變差？
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
事實上，大家對長期低息，甚至負利率似開始變得麻木，只要各國央行放水稍欠積極，便可能隨時出現大家因出乎意料以外的驚恐人踩人場面，遠的不說，香港周四晚歐洲央行雖宣布再將存款負利率進一步推低至-0.3厘，但因為沒有再加大QE買債的信息，已足以令市場出現大夾倉，歐元兌美元由低於1.06，竟可數小時內急飈至1.09以上，德國債市更誇張，其10年期債孳息竟可由0.46厘左右夾至0.66厘以上收市，息率即晚勁升42％，若是運用了槓桿買德國債，隨時已陣亡。
愈打壓樓市 樓價愈升
差餉物業估價署昨公布10月份的私人住宅樓價指數，為18個月來首度回落，雖然跌幅僅1.1％多一點，且具有時差，但由於是官方公布的數據，相信會造成較大的心理負面影響。其實，相對滯後較小的中原城市領先指數CCL最新報139.82點，按周再跌0.32％，是35周新低，指數經過8個星期的調整，已累跌了逾4.5％。
渣打最近發表研究報告，引述國際貨幣基金組織（IMF）數據，若將政府打壓樓市招數量化為指數，在亞洲區內香港可說政府出招打壓樓市最為頻密，拋離了新加坡和亞洲其他地區（包括中國、印尼、馬來西亞、菲律賓、泰國、韓國、台灣、印度、越南、澳洲及新西蘭，見圖1），不過香港樓價升幅卻在打壓下反較其他地區更凌厲。
細價樓買家受累港府辣招
事實上，渣打的報告表示，香港政府推出辣招後，除了樓價未見受壓，更因在徵收的辣招稅和收緊按揭，傾向針對較大銀碼物業，令到資金反更加流向銀碼較細的中小型單位，尤其在2012年以後，細價樓（實用積40平方米下的A類型單位）的樓價升幅遠遠跑贏其他較大面積單位（圖2），以致上車客更難上車買樓，未受惠有關政策之餘，反先受其害。
在細價樓呎價升得特別離譜的情况下，財政能力較低的上車客，唯有被迫買更細的單位，發展商為了吸納有關購買力，亦將單位愈起愈細，以至一些新盤單位，面積可以只有百餘呎的被稱為「劏房式」單位或「納米盤」。大家不妨看看，香港的人均居住面積，隨時不及美國的三分之一和英國的一半，與中國內地城市，以及新加坡和日本相比，也遠遠不如（圖3），相信近年納米樓的興起，更令有關情况惡化。
正如上述，香港打壓樓市比新加坡更狠，但樓價反而升得比他們厲害，還有一樣大家要留意是，香港樓價升得比新加坡快，但人家收入增長卻跑贏了香港，結果就算不計及當地的組屋而只計私樓，在新加坡買私樓，住90平方米單位，做足八成按揭，當地人的供樓支出佔收入的負擔，竟也遠低於香港人住在50平方米單位，只做七成按的供樓負擔（見圖4和5）！
結婚買樓難 港人不快樂
嶺大公共政策研究中心於今年9月30日至10月6日，以電話訪問913名年滿21歲市民，回應率24.7%。港人今年的快樂指數評分為70，較去年下跌0.5，為7年以來最低；另外，30歲或以上的受訪者快樂指數下跌，相反，30歲以下受訪者的快樂指數則由67.8升至69.3。
對於以上數據，不同人會有不同的解釋，筆者有朋友看到有關報道後，卻有他的獨特看法。他說，香港人首次結婚年齡一般為30歲左右，首次買樓年齡則約33歲左右，大多人買樓便是為了婚後有較佳的居所，但近年樓價飈升，結婚買樓和供樓，便成了不輕負擔。30歲以下人士仍未成家立室，這是否令到30歲以下的香港人容易變得較快樂，而30歲以上的香港人，其快樂指數開始變差？
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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