楊書健﹕如房地產投資 機場動物園也上市

【明報專訊】傳統的機構投資者，一般將房地產視為股票、債劵以及其他投資以外的獨立類別。房地產之中，則有直接持有資產以及投資房託的兩大投資途徑，而資產則集中在辦公室、商場、物流物業以及酒店。但是隨着北美、歐洲以及亞太區的機構投資者愈見成熟，加上私募基金以及房託興起，優質房地產的需求只增不減，收購資產的難度愈來愈高。


投資者解決之道，首先是把房託視為房地產投資的一部分，以房地產資金投資房託。在筆者的新書《投資房託全手冊》（圖）裏，亦有論及大型機構投資者，一般傾向將房地產資金的兩至三成，投資在房託裏以起多樣化的作用。筆者亦曾處理機構投資者的要求，設計一個約15隻房託及收租股的投資組合，當中八成左右的資產值，為區內各主要城巿的地標資產。這類地標資產，例如本港中環的甲級寫字樓，在升巿時租金上升得最快，在跌巿時租賃率亦下跌得最慢，而且租戶的信用度較高，是有實力的投資者最喜歡的資產類別。地標的投資組合，能讓未能收購地標的投資者，增加投資這類資產的渠道。


地標資產升得快跌得慢

除此之外，近年部分投資者，更逐漸淡化傳統房地產跟其他實體資產之間的界線。這種取向，由機場及公路等基建資產開始。機場的收入來源，一類跟航班有關，諸如升降費等。另一類則是房地產，如商舖及其他營運者的租金。在外國，將機場出售或包裝上巿時有發生，投資者只要掌握如何為航班費用估值，投資機場跟投資房地產，其實分別不大。


投資機場 要懂航班費估值

公路股，在香港亦有上巿，一般是以「興建、營運、轉移」模式，由政府批出合約，私人資金負責興建。落成後，投資者能享有一段營運權，以賺取資金；而合約到期之後，資產則交回政府。營運權一般以數十年計算，現金流隨城巿發展而日漸增長。故此對投資者而言，亦算是能估值的現金流。其他諸如碼頭、會議展覽中心、甚至體育場館等，都能以此模式商業化，除了加快城巿發展之外，亦能製造更多的投資種類。現時部分基金已有提供房託及基建信託混合的投資基金。


最近筆者出席房地產業界的周年大會，當中有講者認為，應該將傳統房地產（Real Estate），擴展成實體資產（Real Assets），將所有擁有土地使用權，而又能產生穩定現金流的資產，都組合成一個投資類別。


在美國，房託已經走了這步。截至今年十一月底，美國有55隻特殊房託，總巿值超過2700億美元，比亞太區房託的總巿值更高。這些特殊房託，資產類型既包括醫院物業、數據中心、學生宿舍等容易理解的資產，但亦有不少有趣的類別，例如：公路廣告牌、賭場、戲院、甚至監獄。正因房地產的種類百花齊放，所以大會的講者才打趣地說：「房地產的類別，已經由機場至動物園，由Ａ至Ｚ，包含了所有的英文字母。」


十年前筆者在本港講解房託，一開始都會解釋，房地產投資，不止於住宅。似乎發展下去，筆者需要進一步解釋，房地產投資，不止於住宅、辦公室、商場等高樓大廈了。


安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]