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【明報專訊】最近樓市轉勢之說逐漸成為市場「主流」，主因差餉物業估價署公布10月樓價指數回落，中止連續6個月的升勢，是一年半之內首次下跌，報302.6，按月下跌1.1%，但按年計仍上升近12%。至於私人住宅租金也由高位回落，10月租金指數報175.7點，按月跌1.7點，跌幅約1%，中止了連續19個月的升勢，全年計則有5%的升幅。
近月金管局注資逾千億
香港樓市從2009年開始反覆上升，其間雖然短暫下挫，較顯著的一次是在2011年7月至2012年1日，私人住宅樓價在7個月內跌了4.4%，跌幅輕微，很快就重拾升勢。今年初開始，美國加息壓力漸增，不少評論都認為樓市即將爆煲，但始終沒有發生。
從2010年底開始，政府推出一系列辣招壓抑樓市，加上不時放風說未來樓宇供應會大增，制造心理預期，再加上美國加息迫在眉睫，多管齊下，但是樓市不但沒有回落，反而持續上升。從數字上看，樓價跟港人的購買力確實大大脫節，按金管局公布數據，2013年底樓價與人均年收入比率上升至14.6倍，與1997年的最高峰相若。以目前私樓動輒呎價過萬，也明顯跟全港住戶平均月入中位數約2.5萬元脫節。港人不容易負擔高昂的樓價，那麼樓市的支持力量從何而來？
熱錢湧入、推高樓市，雖是老生常談，但相信是樓市長期居高不下的實况。金管局自今年9月開始，持續向市場注資，至10月中計，注資規模已達1008.3億元。這一波熱錢流入，主要是自大陸8月11日匯改開始，觸發了資金流入香港，令港元多次觸及7.75強方兌換水平。
銀行資金充裕 未必跟美國加息
歐美量寬帶動的資金潮，一方面製造了流入香港樓市的熱錢，另一方面也令利率長期低企，令按揭負擔的壓力大減。本地樓價雖與人均年及家庭收入脫節，然而利息低，卻減輕了供樓負擔。目前每月還款佔家庭入息比率約在60%左右，高於長期平均的50%，但仍遠低於97年的110%高位。
金融市場預測今年中聯儲局就開始加息，樓市悲觀論亦由此而起，可是聯儲局始終按兵不動。事實上，即使聯儲局加息，但香港銀行體系資金充裕，未來利率升幅可能比聯邦基金利率為低。由此觀之，樓市升勢或許停滯不前，但大跌的機會仍然不高。
[陳景祥 齊物論]
近月金管局注資逾千億
香港樓市從2009年開始反覆上升，其間雖然短暫下挫，較顯著的一次是在2011年7月至2012年1日，私人住宅樓價在7個月內跌了4.4%，跌幅輕微，很快就重拾升勢。今年初開始，美國加息壓力漸增，不少評論都認為樓市即將爆煲，但始終沒有發生。
從2010年底開始，政府推出一系列辣招壓抑樓市，加上不時放風說未來樓宇供應會大增，制造心理預期，再加上美國加息迫在眉睫，多管齊下，但是樓市不但沒有回落，反而持續上升。從數字上看，樓價跟港人的購買力確實大大脫節，按金管局公布數據，2013年底樓價與人均年收入比率上升至14.6倍，與1997年的最高峰相若。以目前私樓動輒呎價過萬，也明顯跟全港住戶平均月入中位數約2.5萬元脫節。港人不容易負擔高昂的樓價，那麼樓市的支持力量從何而來？
熱錢湧入、推高樓市，雖是老生常談，但相信是樓市長期居高不下的實况。金管局自今年9月開始，持續向市場注資，至10月中計，注資規模已達1008.3億元。這一波熱錢流入，主要是自大陸8月11日匯改開始，觸發了資金流入香港，令港元多次觸及7.75強方兌換水平。
銀行資金充裕 未必跟美國加息
歐美量寬帶動的資金潮，一方面製造了流入香港樓市的熱錢，另一方面也令利率長期低企，令按揭負擔的壓力大減。本地樓價雖與人均年及家庭收入脫節，然而利息低，卻減輕了供樓負擔。目前每月還款佔家庭入息比率約在60%左右，高於長期平均的50%，但仍遠低於97年的110%高位。
金融市場預測今年中聯儲局就開始加息，樓市悲觀論亦由此而起，可是聯儲局始終按兵不動。事實上，即使聯儲局加息，但香港銀行體系資金充裕，未來利率升幅可能比聯邦基金利率為低。由此觀之，樓市升勢或許停滯不前，但大跌的機會仍然不高。
[陳景祥 齊物論]
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