【明報專訊】隨着特區政府積極增加樓市供應，加上美國加息的步伐愈來愈近，樓價亦似乎位高勢危。有投資大行的分析師甚至預期未來數年樓市會大跌二至三成，於是近期便出現不少劈價賣樓個案。當然，急於減價賣樓的業主只屬個別例子，不過如果短期有資金需要，又碰着目前樓市弱勢而導致二手成交量大幅萎縮，是否只可以割價求售物業呢？
陳先生數年前結婚，並買了一個自住物業，當時的按揭利率是P-2.85厘（P是5厘）。當時陳先生要耗盡積蓄，再加上父母的資助才能置業。最近陳先生的父母健康開始變差，需要一筆錢作醫療費用；而陳先生自己也希望能盡快還錢給父母，加上見樓市開始下跌，便有了賣樓套現的念頭。但陳先生又擔心賣樓後的居住問題，又怕賣樓後樓價不跌反升，於是便請教筆者的意見。
筆者了解過陳先生的想法後，再分析他的財務狀況，並提供了以下建議。數年前物業買入價為400萬元，陳先生向父母借了80萬元再加上自己的積蓄支付首期，其後又向銀行申請七成按揭貸款，即280萬元，而目前陳先生尚欠銀行約240萬元。今天物業已經升值至580萬元，根據按揭上限六成計算，物業轉按後可得貸款接近348萬元，扣除先前的240萬元按揭貸款，可套取約108萬元現金。
套取108萬元現金 還父母80萬
陳先生的首要目標是希望盡快還錢給父母，樓價下跌的擔心反而是其次，所以不用賣樓套現其實更合他心意。筆者建議他選用以本港銀行同業拆息(HIBOR)計算的按揭計劃，按揭息率是H+1.7厘，目前一個月HIBOR約0.2厘，實際息率約1.9厘，比之前的息率減少約0.25厘，每100萬元貸款，每年便能節省約2500元的利息支出。但由於總貸款額增加，每月的還款金額亦會由目前約12,000元增加至14,600元。轉按後陳先生可以即時還錢給父母，亦無須煩惱搬屋另覓居所，加上銀行的1%現金回贈約3.5萬元，他總共可以套取約31.5萬元的資金。
當然按揭息率不一定長期處於低水平，所以筆者亦幫陳先生計算了一旦加息對他現金流的影響。假設按揭息率上升至4%，每月供款將增加至約18,400元，此仍屬陳先生可負擔的水平。
高息存款息率等同按揭息
至於套取的35萬元額外資金，筆者建議他先存放在隨按揭計劃一同開立的高息存款戶口，它的存款息率相等於按揭息率，這樣便可以對冲部分按揭貸款利息的支出，亦可以保留足夠的流動性。一旦出現好的投資機會，例如今年8月、9月時股市下跌時，便可以入市投資優質的藍籌股票或股票基金。如果陳先生不願意冒高風險，亦可以考慮投資一些表現穩定的債券或債券基金，每年目標回報約5至6厘。
現時的按揭計劃一般過了一年便接受部分還款而毋須罰息，一旦將來利率上升，陳先生亦可以選擇提早還款。這個轉按安排可讓陳先生先解決父母短期的醫療開支需要，亦可套用一筆資金用作投資；如果不投資的話，陳先生亦可考慮將錢存放在銀行，以減少利息支出和保留足夠的現金流動性。
康宏理財服務有限公司助理聯席董事
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