新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】美國聯儲局將於本周二及周三議息，市場普遍預期加息機會頗大，為長達7年的零息周期劃上句號。傳統智慧認為，加息不利房地產投資，而全球、亞洲及本港上市的地產股及房託（REITs）價格近月已率先顯著調整，本周若落實加息，「壞消息」兌現後會否反而帶來轉機？今期《Money Monday》封面故事專訪Cohen & Steers亞洲區高級副總裁兼基金經理梁緯濂、安泓投資總監楊書健及盛匯商舖基金管理行政總裁李根興，前瞻加息後地產股和房託等的投資機會。
Cohen & Steers是美國上市公司，專門投資全球房地產股票及房託，截至今年10月底資產管理規模（AUM）達528億美元。Cohen & Steers亞洲區高級副總裁兼基金經理梁緯濂，對於美國經濟及息口走勢，以及其對全球房地產股票及房託的影響，有深入全面的分析。他預測，美國本周加息機會頗大，惟更值得重視的是美國10年期國庫債券孳息率，因為根據該行統計，若10年債息上升，全球房地產股很大機會跟升。他又認為，即使美國加息，目前本港地產股估值吸引，值得留意。
明報記者 葉創成
根據Cohen & Steers的研究，由1994年至今年3月，美國10年期國債孳息率上升期間，反映全球房地產股票及房託表現的FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Index 12個月表現有94%機會率錄得正回報。另外，在美國經濟增長期間，該指數12個月表現錄得正回報的機會率亦高達78%。
美未來3年經濟料穩步增長
根據彭博數據，美國10年期國庫債券孳息率於2012年7月創1.379厘歷史新低後回升，隨着聯儲局於2013年10月開始退市，該孳息率於2014年1月曾高見3.0516厘。雖然由於歐洲及日本央行接力放水，該孳息率於2014年反覆回落，今年1月低見1.6357厘；但隨着今年以來市場預期美國聯儲局即將加息，該孳息率已形成上升軌緩慢上升（圖1），上周收報2.127厘。
根據聯儲局預測，美國未來三年GDP按年增長率介乎2.0%至2.3%，而聯邦基金利率更將由今年底的0.4厘逐步加至2018年底的3.4厘（圖2），在此情况下，美國10年期國庫債券孳息率未來3年料穩步上揚，甚至重返2014年1月高位3厘附近亦大有可能。既然美國經濟增長及息口趨升，參考Cohen & Steers上述統計，《Money Monday》相信，未來3年全球房地產股及房託可望錄得正回報。
本港地產股估值吸引
讀者若希望把握上述投資機會，最簡單直接的方法是買入在美國上市、追蹤FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Index表現的交易所買賣基金（ETF），其上市編號為FFR。另外，若屬擁有800萬元或以上流動資產的專業投資者，亦可考慮認購「Cohen & Steers全球房地產股票基金」。FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Index的11月指數月報顯示，該指數覆蓋全球市值達1.28萬億美元的地產股及房託，當中本港地產股及房託佔比達7.86%，是美國及日本以外的第三大市場（圖3）。
除了全球地產股及房託有投資機會外，梁緯濂形容，本港地產股目前估值吸引，當中比較看好以寫字樓為核心物業組合的收租股，以及與民生消費相關的房託。梁緯濂解釋，在中港經濟不會出現大幅下滑的前提下，料本港住宅樓價只會緩慢有序調整，調整幅度料在兩成內。另外，他分析目前本港寫字樓市場空置率低，反映供求關係理想，而且在可見將來新增供應不多，料租金將有支持，故該市場亦值得看好。選股方面，他認為在本港住宅樓價「有調整無大跌」的前題下，除了寫字樓收租股值得留意外，個別持有大量優質寫字樓的龍頭地產發展股估值吸引，同樣具備投資價值。
民生消費相關房託可吼
除地產發展股及收租股外，梁緯濂亦看好與與民生消費相關的零售物業房託。他解釋，本港就業市場維持穩定，最新失業率僅3.3%，打工仔平均工資料可溫和上升，消費力不難維持，相關零售物業的租金及出租率可望繼續向好。
梁緯濂又提到，機構投資者一般以股價對比資產淨值（NAV）的折讓或溢價為地產發展股及收租股估值；但在房託市場，由於其須按條例將淨收入90%或以上用作派息，息率可預測性高，故市場會將目標房託的息率與當地政府長期債券孳息率的差距作為估值方法之一。目前港府10年期債券的孳息率約1.6厘，但本港上市的房託息率普遍逾4厘，估值吸引，料可以抵禦加息壓力。
（封面故事）
Cohen & Steers是美國上市公司，專門投資全球房地產股票及房託，截至今年10月底資產管理規模（AUM）達528億美元。Cohen & Steers亞洲區高級副總裁兼基金經理梁緯濂，對於美國經濟及息口走勢，以及其對全球房地產股票及房託的影響，有深入全面的分析。他預測，美國本周加息機會頗大，惟更值得重視的是美國10年期國庫債券孳息率，因為根據該行統計，若10年債息上升，全球房地產股很大機會跟升。他又認為，即使美國加息，目前本港地產股估值吸引，值得留意。
明報記者 葉創成
根據Cohen & Steers的研究，由1994年至今年3月，美國10年期國債孳息率上升期間，反映全球房地產股票及房託表現的FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Index 12個月表現有94%機會率錄得正回報。另外，在美國經濟增長期間，該指數12個月表現錄得正回報的機會率亦高達78%。
美未來3年經濟料穩步增長
根據彭博數據，美國10年期國庫債券孳息率於2012年7月創1.379厘歷史新低後回升，隨着聯儲局於2013年10月開始退市，該孳息率於2014年1月曾高見3.0516厘。雖然由於歐洲及日本央行接力放水，該孳息率於2014年反覆回落，今年1月低見1.6357厘；但隨着今年以來市場預期美國聯儲局即將加息，該孳息率已形成上升軌緩慢上升（圖1），上周收報2.127厘。
根據聯儲局預測，美國未來三年GDP按年增長率介乎2.0%至2.3%，而聯邦基金利率更將由今年底的0.4厘逐步加至2018年底的3.4厘（圖2），在此情况下，美國10年期國庫債券孳息率未來3年料穩步上揚，甚至重返2014年1月高位3厘附近亦大有可能。既然美國經濟增長及息口趨升，參考Cohen & Steers上述統計，《Money Monday》相信，未來3年全球房地產股及房託可望錄得正回報。
本港地產股估值吸引
讀者若希望把握上述投資機會，最簡單直接的方法是買入在美國上市、追蹤FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Index表現的交易所買賣基金（ETF），其上市編號為FFR。另外，若屬擁有800萬元或以上流動資產的專業投資者，亦可考慮認購「Cohen & Steers全球房地產股票基金」。FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate Index的11月指數月報顯示，該指數覆蓋全球市值達1.28萬億美元的地產股及房託，當中本港地產股及房託佔比達7.86%，是美國及日本以外的第三大市場（圖3）。
除了全球地產股及房託有投資機會外，梁緯濂形容，本港地產股目前估值吸引，當中比較看好以寫字樓為核心物業組合的收租股，以及與民生消費相關的房託。梁緯濂解釋，在中港經濟不會出現大幅下滑的前提下，料本港住宅樓價只會緩慢有序調整，調整幅度料在兩成內。另外，他分析目前本港寫字樓市場空置率低，反映供求關係理想，而且在可見將來新增供應不多，料租金將有支持，故該市場亦值得看好。選股方面，他認為在本港住宅樓價「有調整無大跌」的前題下，除了寫字樓收租股值得留意外，個別持有大量優質寫字樓的龍頭地產發展股估值吸引，同樣具備投資價值。
民生消費相關房託可吼
除地產發展股及收租股外，梁緯濂亦看好與與民生消費相關的零售物業房託。他解釋，本港就業市場維持穩定，最新失業率僅3.3%，打工仔平均工資料可溫和上升，消費力不難維持，相關零售物業的租金及出租率可望繼續向好。
梁緯濂又提到，機構投資者一般以股價對比資產淨值（NAV）的折讓或溢價為地產發展股及收租股估值；但在房託市場，由於其須按條例將淨收入90%或以上用作派息，息率可預測性高，故市場會將目標房託的息率與當地政府長期債券孳息率的差距作為估值方法之一。目前港府10年期債券的孳息率約1.6厘，但本港上市的房託息率普遍逾4厘，估值吸引，料可以抵禦加息壓力。
（封面故事）
留言 (0)
