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【明報專訊】本港二手住宅樓價指數已由9月歷史高位回落5.9%，再跌多少才完成調整期呢？浸會大學地理系講座教授李思名接受訪問時表示，本港住屋需求仍然殷切，料是次樓價跌幅在三成以內，像1997年第四季至2003年第二季般勁跌七成的機會不大。他認為，由於本港住宅長遠仍供不應求，建議政府汲取2002年至2011年暫停造地十年令近年樓價急升的教訓，在是次樓價調整期仍要加快造地，為平抑未來樓價的上升周期做好準備。
李思名的學術研究團隊去年在觀塘、深水埗、元朗、葵青和東區對低收入社區居民進行問卷調查，比較新移民（指從內地來港定居未夠7年，還沒取得香港永久性居民身分人士）與低收入永久居民的住屋情况。調查共收集了501位新移民和528位永久居民的住房及相關信息。結果顯示，新移民住房平均面積為347平方呎，低於永久居民的446平方呎；同時新移民的平均每月租金或供樓支出為2877元，高於永久居民的2452元。新移民對比永久居民「住細啲又租貴啲」，主要原因是他們半數租住私人住宅（相當部分是劏房），而永久居民則逾七成住在公屋或居屋。
李思名分析，所謂安居才可樂業，如居住問題也解決不了，其他w問題亦很難解決，故公屋對於低收入人士至關重要，他解釋說：「對於低收入人士來說，有無公屋影響到其居住環境及可動用收入（disposable income）；可以住公屋的話，得到的住屋空間大好多，剩下來的收入可用在子女教育、休閒及飲食方面，連個人進修機會亦大好多，所以能否入住公屋真的很重要。」
星洲公營房屋政策可借鏡
截至今年9月底，香港公屋輪候冊人數達28.53萬宗；房委會及房協最新數據則顯示，未來5年僅得9.7萬個公營房屋單位落成。換言之，未來5至10年公屋供應仍將嚴重供不應求。因此，李思名認為，港府應該借鏡新加坡，積極增加土地供應，滿足市民的住屋需求，這才有利社會穩定。
「新加坡近九成人口住在由政府提供的組屋，所以社會大致安居樂業，這亦是執政黨人民行動黨歷來選舉均獲勝的原因，今年大選其得票率亦很高。在新加坡，即使年輕一代也很支持政府，因為政府所提供的房屋及教育均屬一等一。」李思名分析說。
根據港府規劃，未來十年新增土地供應用以興建的公私營房屋的比例為6：4，李思名同意有關分配比例，換言之，他建議未來本港公營及私人房屋的供應同步上升。
首屆特首董建華於1997年上任後，曾推出「八萬五房屋政策」，即每年推出8.5萬個公營及私人房屋單位。受亞洲金融風暴衝擊，本港經濟於1998及1999年曾步入衰退，加上「八萬五」令私人住宅落成量於1999至2004年大增（見圖），拖累期內樓價曾急跌。
「八萬五」震盪難重演
目前本港經濟增長放緩，加上港息料隨美息上調，故二手樓價近月已率先調整，中原城市領先指數最新報138.22，較9月歷史高位146.92下跌5.9%。個別市場人士擔心，目前樓價已位高勢危，若港府再大幅增加供應，跌勢或加快，甚至重演1997年10月至2003年4月期間大跌七成的慘劇。
李思名不認同有關觀點，他認為，即使在多項不利因素衝擊下，該指數近月從高位回落，惟仍高於年初水平，正好反映本港樓價的堅韌性。他分析，1997年10月至2003年4月樓價大跌，原因除了是供應大增外，亦因為當時屬回歸初期，各界普遍對一國兩制信心不足所致。惟目前本港回歸已18年，內地經濟實力亦已顯著提升，不應該再像當年一樣出現信心危機，故即使本港住宅潛在供應增加，亦不會令樓價再次大跌七成，「若再次出現2008年的金融海嘯，本港樓價由高位跌兩、三成不足為奇，這是正常的市場調整，但要再出現崩盤式下跌，我覺得機會不大。」
料樓價跌幅三成內 屬正常調整
李思名反而認為，港府當年因應樓價大跌，房屋政策亦急轉彎，在2002至2011年基本上停止造地，造成近年土地及住宅供應嚴重不足，令樓價火上加油地急升，脫離市民購買力，是值得汲取的歷史教訓。因此，他建議即使目前樓價處於調整期，港府亦不應停止造地，因為須有充足的土地儲備在手，始可在下一輪樓價上升周期中增加供應，避免樓價再像過去數年一樣飛升。
（名人樓市論壇）
明報記者 葉創成
攝影 劉焌陶
李思名的學術研究團隊去年在觀塘、深水埗、元朗、葵青和東區對低收入社區居民進行問卷調查，比較新移民（指從內地來港定居未夠7年，還沒取得香港永久性居民身分人士）與低收入永久居民的住屋情况。調查共收集了501位新移民和528位永久居民的住房及相關信息。結果顯示，新移民住房平均面積為347平方呎，低於永久居民的446平方呎；同時新移民的平均每月租金或供樓支出為2877元，高於永久居民的2452元。新移民對比永久居民「住細啲又租貴啲」，主要原因是他們半數租住私人住宅（相當部分是劏房），而永久居民則逾七成住在公屋或居屋。
李思名分析，所謂安居才可樂業，如居住問題也解決不了，其他w問題亦很難解決，故公屋對於低收入人士至關重要，他解釋說：「對於低收入人士來說，有無公屋影響到其居住環境及可動用收入（disposable income）；可以住公屋的話，得到的住屋空間大好多，剩下來的收入可用在子女教育、休閒及飲食方面，連個人進修機會亦大好多，所以能否入住公屋真的很重要。」
星洲公營房屋政策可借鏡
截至今年9月底，香港公屋輪候冊人數達28.53萬宗；房委會及房協最新數據則顯示，未來5年僅得9.7萬個公營房屋單位落成。換言之，未來5至10年公屋供應仍將嚴重供不應求。因此，李思名認為，港府應該借鏡新加坡，積極增加土地供應，滿足市民的住屋需求，這才有利社會穩定。
「新加坡近九成人口住在由政府提供的組屋，所以社會大致安居樂業，這亦是執政黨人民行動黨歷來選舉均獲勝的原因，今年大選其得票率亦很高。在新加坡，即使年輕一代也很支持政府，因為政府所提供的房屋及教育均屬一等一。」李思名分析說。
根據港府規劃，未來十年新增土地供應用以興建的公私營房屋的比例為6：4，李思名同意有關分配比例，換言之，他建議未來本港公營及私人房屋的供應同步上升。
首屆特首董建華於1997年上任後，曾推出「八萬五房屋政策」，即每年推出8.5萬個公營及私人房屋單位。受亞洲金融風暴衝擊，本港經濟於1998及1999年曾步入衰退，加上「八萬五」令私人住宅落成量於1999至2004年大增（見圖），拖累期內樓價曾急跌。
「八萬五」震盪難重演
目前本港經濟增長放緩，加上港息料隨美息上調，故二手樓價近月已率先調整，中原城市領先指數最新報138.22，較9月歷史高位146.92下跌5.9%。個別市場人士擔心，目前樓價已位高勢危，若港府再大幅增加供應，跌勢或加快，甚至重演1997年10月至2003年4月期間大跌七成的慘劇。
李思名不認同有關觀點，他認為，即使在多項不利因素衝擊下，該指數近月從高位回落，惟仍高於年初水平，正好反映本港樓價的堅韌性。他分析，1997年10月至2003年4月樓價大跌，原因除了是供應大增外，亦因為當時屬回歸初期，各界普遍對一國兩制信心不足所致。惟目前本港回歸已18年，內地經濟實力亦已顯著提升，不應該再像當年一樣出現信心危機，故即使本港住宅潛在供應增加，亦不會令樓價再次大跌七成，「若再次出現2008年的金融海嘯，本港樓價由高位跌兩、三成不足為奇，這是正常的市場調整，但要再出現崩盤式下跌，我覺得機會不大。」
料樓價跌幅三成內 屬正常調整
李思名反而認為，港府當年因應樓價大跌，房屋政策亦急轉彎，在2002至2011年基本上停止造地，造成近年土地及住宅供應嚴重不足，令樓價火上加油地急升，脫離市民購買力，是值得汲取的歷史教訓。因此，他建議即使目前樓價處於調整期，港府亦不應停止造地，因為須有充足的土地儲備在手，始可在下一輪樓價上升周期中增加供應，避免樓價再像過去數年一樣飛升。
（名人樓市論壇）
明報記者 葉創成
攝影 劉焌陶
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