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【明報專訊】讀者李先生（45歲）是一名工程師，月薪約10萬元，每月盈餘約有3萬元，持有300萬元現金。李先生較鍾情物業投資，但現時樓價高企，「辣招」短期也不會撤消，遂有投資海外物業收租的念頭，尤其是對日本東京、澳洲布里斯本感興趣，因為匯價近年跌了不少（相比起兩年前日圓與澳元兌港元分別跌18%及24%），租金回報也很吸引。但究竟哪一個城市較優勝呢？
讀者們對投資東京物業應略有聽聞，但布里斯本可能較陌生，第一反應可能是何解不是悉尼、墨爾本等較大城市？不過筆者也覺得李先生對澳洲市場有一定認識，因為從預測來說，悉尼、墨爾本的供應將會大於需求，租金回報及資產升值能力已開始有壓力，而布里斯本則持相反方向，所以在長遠投資角度上布里斯本是較優勝的。
東京按揭限制多 影響回報
在此筆者嘗試以3個主要階段淺談比較兩個城市的投資潛質：（1）購買、（2）收租與恆常管理、（3）出售。在購買階段，除了物業位置、配套、交通等需留意外，政府需的批文、相關費用、按揭處理也不要忽視。東京物業所需的相關費用較高（約8%至10%），布里斯本公寓的相關費用較低，共約4%至5%，獨立屋的費用更低！而東京對海外人士按揭的要求較嚴謹，估價6000萬日圓以上（約400萬港元）才可做按揭，成數較低（五成），年期也較短（15年），更要在日本當地銀行申請，自然造就了大量不需按揭、100萬港元以下的蚊型公寓（日劇常見那類）之成交，但沒按揭便沒有槓桿，影響投資回報。
布里斯本只以淨收入計稅
相反，布里斯本的公寓售價較高（約300萬港元，因面積較大），但容許在香港申請按揭（七成按揭），年期可達30年，個別銀行更容許「還息不還本」或以活期存款利息抵消貸款利息，增強投資的回報。如果李先生願意申請按揭的話，布里斯本是較有優勢的。
至於收租及恆常管理，通常是透過當地的物業管理公司處理，付鈔是當然的，筆者希望投資者留意「保證收租率」（如有）的條款、怎樣處理「租覇」等細節。另一要點是租金收入稅，東京是根據收入額而決定交多少稅，而由於布里斯本是以扣減貸款利息、管理費、折舊等之後的淨收入計算，很多情況是「虧損」而不是「收入」，收入稅自然可省回！在這層面上布里斯本可看高一線。
至於售賣時，兩地均需繳付「資產增值稅」，稅率相約，不同之處在於持有東京物業5年後，資產增值稅率較低，而布里斯本可先扣減「仍未扣除之折舊」才計算稅額，哪一地點較優勝難以定論，但市場是否持續地「有價有市」更重要。根據獨立測量師的報告，東京預計未來數年的樓價升幅約4%，而布里斯本的預計約為6%。另一方面，李先生亦需留意日本的二手市場很小，相對布里斯本的二手市場較具規模，但只限售與本地人士。
澳洲法制與港相似
由於此收租物業是中長線投資，李先生亦需留意日後財產承傳的細節：日本法制自成一格，亦需繳付遺產稅（價值100萬港元的稅率是15%）; 而澳洲法制沿用英式普通法，和香港的結構上十分相似，相信較易理解，暫時也沒有遺產稅的要求，但無論選擇那一處投資，筆者建議李先生諮詢當地專業人士意見。
筆者愚見是日本物業較合細額的投資、又或不願/未能申請按揭的人士，其他方面布里斯本是較優勝，在落實投資項目前，李先生應向專業人士查詢細節。
鄺翠玲
美聯金融集團高級副總裁
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來函：寄香港柴灣嘉業街18號 明報工業中心A座15樓 經濟版編輯收
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電郵：[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
[鄺翠玲 理財信箱]
讀者們對投資東京物業應略有聽聞，但布里斯本可能較陌生，第一反應可能是何解不是悉尼、墨爾本等較大城市？不過筆者也覺得李先生對澳洲市場有一定認識，因為從預測來說，悉尼、墨爾本的供應將會大於需求，租金回報及資產升值能力已開始有壓力，而布里斯本則持相反方向，所以在長遠投資角度上布里斯本是較優勝的。
東京按揭限制多 影響回報
在此筆者嘗試以3個主要階段淺談比較兩個城市的投資潛質：（1）購買、（2）收租與恆常管理、（3）出售。在購買階段，除了物業位置、配套、交通等需留意外，政府需的批文、相關費用、按揭處理也不要忽視。東京物業所需的相關費用較高（約8%至10%），布里斯本公寓的相關費用較低，共約4%至5%，獨立屋的費用更低！而東京對海外人士按揭的要求較嚴謹，估價6000萬日圓以上（約400萬港元）才可做按揭，成數較低（五成），年期也較短（15年），更要在日本當地銀行申請，自然造就了大量不需按揭、100萬港元以下的蚊型公寓（日劇常見那類）之成交，但沒按揭便沒有槓桿，影響投資回報。
布里斯本只以淨收入計稅
相反，布里斯本的公寓售價較高（約300萬港元，因面積較大），但容許在香港申請按揭（七成按揭），年期可達30年，個別銀行更容許「還息不還本」或以活期存款利息抵消貸款利息，增強投資的回報。如果李先生願意申請按揭的話，布里斯本是較有優勢的。
至於收租及恆常管理，通常是透過當地的物業管理公司處理，付鈔是當然的，筆者希望投資者留意「保證收租率」（如有）的條款、怎樣處理「租覇」等細節。另一要點是租金收入稅，東京是根據收入額而決定交多少稅，而由於布里斯本是以扣減貸款利息、管理費、折舊等之後的淨收入計算，很多情況是「虧損」而不是「收入」，收入稅自然可省回！在這層面上布里斯本可看高一線。
至於售賣時，兩地均需繳付「資產增值稅」，稅率相約，不同之處在於持有東京物業5年後，資產增值稅率較低，而布里斯本可先扣減「仍未扣除之折舊」才計算稅額，哪一地點較優勝難以定論，但市場是否持續地「有價有市」更重要。根據獨立測量師的報告，東京預計未來數年的樓價升幅約4%，而布里斯本的預計約為6%。另一方面，李先生亦需留意日本的二手市場很小，相對布里斯本的二手市場較具規模，但只限售與本地人士。
澳洲法制與港相似
由於此收租物業是中長線投資，李先生亦需留意日後財產承傳的細節：日本法制自成一格，亦需繳付遺產稅（價值100萬港元的稅率是15%）; 而澳洲法制沿用英式普通法，和香港的結構上十分相似，相信較易理解，暫時也沒有遺產稅的要求，但無論選擇那一處投資，筆者建議李先生諮詢當地專業人士意見。
筆者愚見是日本物業較合細額的投資、又或不願/未能申請按揭的人士，其他方面布里斯本是較優勝，在落實投資項目前，李先生應向專業人士查詢細節。
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