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【明報專訊】2015年環球市場大起大落，多個國家央行在過往七、八年以量寬「托起」當地經濟，大量資金在全球化下四處流竄，令房地產在回報下跌的情況下，價格仍然屢創新高。城市土地學會及羅兵咸永道12月3日發表「2016年亞太區房地產市場新興趨勢報告」，在其他資產市場乏善足陳的情況下，不少機構投資者資金流入亞太房地產市場，較成熟市場及高流動性的防守性項目成為追捧對象。東京及悉尼就成為受訪者心目中最具投資及發展前景的頭一、二位城市。而香港即使樓價高企，資金充裕加上受惠於一帶一路政策，核心商用樓宇仍然受投資者歡迎。
報告預期明年亞洲房地產活動的趨勢與2015年相若，位處優越地區的核心商業房地產，在資金充裕的情況下仍然被本地及環球機構投資者追捧。為什麼在前景不甚樂觀的情况下，新資金包括不少機構投資者仍然不斷湧入亞太區房地產市場，尤其是日本以及澳洲？報告引述一名受訪基金經理表示，「我們尚有什麼選擇呢？債券沒有回報，息率水平長期處於低位，股票計價並不便宜之餘，基本面表現亦不理想。哪一個領域是最好的投資呢？投資者會看着房地產市場然後說，好吧，既然我仍然能夠取得百分之四至五的收益，為什麼不？」香港置地集團執行董事周明祖認為，美國加息步伐緩慢，加上預期來年多個國家央行將繼續保持貨幣寬鬆的政策，全球資金仍然充裕。在這個情况之下，資產價格在多方資金競爭下不斷上調，但預計未來一兩年的回報將大致上維持現狀。報告引述某個受訪投資者指，預期日本及澳洲的市場的實質投資回報仍有壓縮空間。
另有投資者指房地產價格已到頂
與此同時，亦有另外一派的投資者認為，房地產市場價格已到頂。這些受訪投資者認為，房地產市場收益率（即租金回報率）之低已經嚴重偏離基本因素，在某些國家經濟受高失業率、貿易、商品價格及內需下跌的情况下，資金成本並不應如此低廉，收益率亦不應這樣低。報告引述分析師指，市場已經連續經歷了六年牛市，而我們回顧歷史中的經濟周期就可得知，市場現已非常接近臨界點。雖然美國加息0.25厘實質上的意義並不大，而未來12至18個月低息環境將仍然持續，該受訪分析師預期2017年大選後，美國將進入更進取的加息周期，屆時房地產的收益率將有所回升。
投資前景排名上升
大部分投資者傾向於已發展地區投資避險，令香港房地產巿場投資前景從去年22個城市中排名21上升至第15位。羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基指，本港今年有數宗商業物業的大額交易，加上受惠中國一帶一路政策，位處核心地區的甲級商廈受中資公司追捧，加上活化工廈計劃提供潛在投資機會，令香港在樓價高昂的情况下，投資前景排名仍然大幅提升。報告指，投資者預期美國加息步伐緩慢，市場資金充足，加上愈來愈多機構投資者躋身亞太區房地產市場，令商業房地產價格在整個行業的下行周期中仍然保持升勢。蘇國基表示，香港的核心商廈的投資機會供應非常有限，加上中資金融機構有實際需求，因此價格受支持。但隨着本港進入零售寒冬，而住宅價格在交投淡靜下仍長期居高不下，他認為商用物業似乎是香港少數前景仍然明朗的房地產板塊。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
報告預期明年亞洲房地產活動的趨勢與2015年相若，位處優越地區的核心商業房地產，在資金充裕的情況下仍然被本地及環球機構投資者追捧。為什麼在前景不甚樂觀的情况下，新資金包括不少機構投資者仍然不斷湧入亞太區房地產市場，尤其是日本以及澳洲？報告引述一名受訪基金經理表示，「我們尚有什麼選擇呢？債券沒有回報，息率水平長期處於低位，股票計價並不便宜之餘，基本面表現亦不理想。哪一個領域是最好的投資呢？投資者會看着房地產市場然後說，好吧，既然我仍然能夠取得百分之四至五的收益，為什麼不？」香港置地集團執行董事周明祖認為，美國加息步伐緩慢，加上預期來年多個國家央行將繼續保持貨幣寬鬆的政策，全球資金仍然充裕。在這個情况之下，資產價格在多方資金競爭下不斷上調，但預計未來一兩年的回報將大致上維持現狀。報告引述某個受訪投資者指，預期日本及澳洲的市場的實質投資回報仍有壓縮空間。
另有投資者指房地產價格已到頂
與此同時，亦有另外一派的投資者認為，房地產市場價格已到頂。這些受訪投資者認為，房地產市場收益率（即租金回報率）之低已經嚴重偏離基本因素，在某些國家經濟受高失業率、貿易、商品價格及內需下跌的情况下，資金成本並不應如此低廉，收益率亦不應這樣低。報告引述分析師指，市場已經連續經歷了六年牛市，而我們回顧歷史中的經濟周期就可得知，市場現已非常接近臨界點。雖然美國加息0.25厘實質上的意義並不大，而未來12至18個月低息環境將仍然持續，該受訪分析師預期2017年大選後，美國將進入更進取的加息周期，屆時房地產的收益率將有所回升。
投資前景排名上升
大部分投資者傾向於已發展地區投資避險，令香港房地產巿場投資前景從去年22個城市中排名21上升至第15位。羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基指，本港今年有數宗商業物業的大額交易，加上受惠中國一帶一路政策，位處核心地區的甲級商廈受中資公司追捧，加上活化工廈計劃提供潛在投資機會，令香港在樓價高昂的情况下，投資前景排名仍然大幅提升。報告指，投資者預期美國加息步伐緩慢，市場資金充足，加上愈來愈多機構投資者躋身亞太區房地產市場，令商業房地產價格在整個行業的下行周期中仍然保持升勢。蘇國基表示，香港的核心商廈的投資機會供應非常有限，加上中資金融機構有實際需求，因此價格受支持。但隨着本港進入零售寒冬，而住宅價格在交投淡靜下仍長期居高不下，他認為商用物業似乎是香港少數前景仍然明朗的房地產板塊。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
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