陳景祥：美國加息港樓市頂得住

【明報專訊】踏入2016年，唱淡樓市的聲音更大，原因是聯儲局在去年12月最後一次議息會議終於加息，正式結束美國零利率時代，很多評論預料港元會跟隨美息向上，令按揭負擔增加，樓市因而受壓。


實情又如何？自1997年以來，美國經歷了兩次加息周期，一是1999至2000年科網股泡沫爆破，期間加息近2厘；另一次在2004年至2006年，加息共4厘；前一次正值香港受亞洲金融風暴重創，不但樓市，整體經濟都陷入衰退，但是在2004年的一次加息周期，香港樓市不但沒跌，更是拾級而上，成為稍後大升市的前奏。換句話說，從因果關係看，美國加息，香港樓市不一定會跌。


2004年加息周期 港樓起飛

當前美國加息影響又有多大？首先，這次是聯儲局加，但全球大部分央行仍在「放水」，包括幾個重要經濟體如歐盟、中國、日本，都繼續維持低息環境救經濟，金融市場的資金仍然十分充裕。其次，去年12月的加息並非由於美國經濟過熱或通脹壓力大（其實美國的復蘇步伐仍未算穩），聯儲局只是不想市場預期一再落空（加息預期由2014年開始），以及希望盡快令利率環境回復常態，才決定加息，因此加幅不會太大，步伐也不會太急，香港市場的資金充裕，毋須緊貼美國息口，因此美國加息實際上對本地按揭負擔的影響有限。


港人財富實力遠強於九七

還有，今時今日香港人的財富實力比97年要強得多——1997年12月，認可機構存款只有26660億元，認可機構貸款則為41,210億元，貸款多過存款，一旦利率上升，還債的壓力非常大。但在2015年9月，存款為106592億元，貸款則為47389億元，存款遠多過貸款，加息的壓力因而大大減低。今時不同往日，香港現在家底厚，還款能力強，足可應付美國溫和加息的衝擊。


近期多家大銀行都紛紛預測樓市會下跌，但預測的跌幅差距甚大（從跌5%到20%都有），說明了唱淡一派對樓市看法也有頗大分歧。香港樓市從2006年開始起步上升，至今已升近十年（2008至2009短暫回落），在息口環境轉變、中國和香港的增長放緩下，樓價回落不足為奇。但如果樓市太不濟，只要政府放寬「辣招」的調控力度，即可產生托市作用；樓市即使跌，也應在「可控」範圍之內。


要炒淡樓市，其實有一個「政治論據」，留待明天再談。


[陳景祥 齊物論]