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【明報專訊】剛於上月中舉行的中央經濟工作會議，推行戶口改革，讓外省移民工人註冊戶口，鼓勵他們在當地買樓；與此同時，市場預期當局維持較寬鬆的貨幣政策，以及進一步降低按揭首期比例，均利好未來樓市表現。內地樓市自2015年第三季開始略見回暖，當中二線城市廈門跑出，一手樓價連續9個月上漲，升幅居全國第四，媲美北京、上海等一線城市。廈門這個沿海城市，居住環境沒有大城市般擠擁，加上擁有「地鐵概念」，預期樓價有上升空間。
國家統計局早前公布去年11月份70個大中城市住宅格價指數，錄得按月下跌的有27個城市，上升的有33個，持平的有10個。當中深圳按月升幅最大，為2.9%；廈門亦升1.2%，而且是連續9個月上漲，居全國第四。
島內樓價貴島外逾一倍
廈門位於福建省，分「島內」和「島外」兩部分。「島內」是指廈門島，包括湖里區及思明區，「島外」是接連內陸的部分，包括同安區、翔安區、集美區、海滄區。廈門島是廈門經濟特區的發源地，是政治和經濟中心。廈門中原董事總經理孔軍表示，目前整體廈門市的樓價約為每平方米20,406元人民幣，較去年同期上升3.4%；若以「島內」和「島外」劃分，前者每平方米售價約35,000元人民幣，後者只有15,000元人民幣，相距甚遠。
成交方面，全年多個新盤湧現，包括香港人較為熟悉的禹洲地產項目，帶動廈門市的整體成交量。去年上半年廈門樓市成交雖然同比出現跌幅，但自5月份起正逐步回升。根據中原地產研究中心數據，上半年廈門住宅成交總面績為134.49萬平方米，宗數達11507宗，當中以「島外」的集美區和同安區表現最突出。
孔軍指出，「島內」較「島外」的樓價已存在很大的溢價，加上去年當地的樓市成交都由「島外」帶動，從投資的角度而言，「島外」樓市較具潛力。
廈門樓市未來增長動力來自「地鐵概念」，廈門地鐵分為4條線，1號線已動工，預期2017年通車，2號線去年開始動工。鐵路連接「島內」和「島外」，帶動人流和經濟活動。他建議可留意集美、海滄、翔安及環東海域等地區的鐵路沿線盤。至於單位類別，他指100至120平方米的單位較具靈活性，轉手較易。
中央政府在銳意減低發展商的庫存，鼓勵減價促銷貨尾單位。不過孔軍指出，廈門發展商的庫存不高，沒有供應過剩的問題，9個月的時間便可被市場消化，因此預期未來樓價都會平穩發展。需求方面，他指中央推行的戶口改革政策，讓在當地工作的外省人可以申請戶口，可享有當地的教育、醫療等福利，即鼓勵外省人在當地「落地生根」買樓或選擇較長期的租約，均帶動當地的住屋需求。
升值潛力較租金回報吸引
不過，在內地買樓投資，對租金回報不能寄予厚望。以廈門為例，「島外」樓價過往升幅較溫和，但租金回報平均僅3厘左右。因此，投資者應考慮樓盤的升值潛力多於能否出租。過去一年，中央政府多管齊下刺激內地樓市，減息、放寬按揭成數比例，務求達致去庫存的目標。內地樓市自去年第三季見回暖迹象，按國家統計局最新數字，70個城市樓價按年升0.9%，是連續第二個月上升且升幅擴大。
星展銀行發表報告，較看好二線城市樓市在2016年的走勢，可成為全國樓市的火車頭，帶動全國成交量上升5%至10%；另一方面，該行指出，一線城市的交投在2015年率先出現復蘇，但由於土地供應的限制，此勢頭未能持續，將會由二線城市接捧。交銀國際同樣預期明年內地樓市持續復蘇，在「去庫存」的主調下，發展商會加快推盤速度，加上預期政府或進一步降低首期比例，因此預測一、二線城市的成交量及樓價均有望上升10%。
一二線城市去庫存速度快
然而，內地樓市展望並非一面倒地樂觀。Jefferies報告指出，樓市反彈完全是基於政策因素，缺乏實質需求支持。報告指出，按目前內地住房自有率85%推算，未來內地樓市有一半需求來自換樓，但這類人換樓取決於很多因素，如當時的經濟氣候、個人財務狀况、樓價走勢等。該行指出，GDP放緩及人民幣的波動將影響發展商今年的表現，並預期2016年內地樓市表現將較去年遜色，預測成交只及樓價分別只有2%及3%的升輕微升幅，當中三線城市的房屋庫存需要18.9個月才能消化，因此會落後於一二線城市。
（廈門篇）
[明報記者 環球置業錦囊]
國家統計局早前公布去年11月份70個大中城市住宅格價指數，錄得按月下跌的有27個城市，上升的有33個，持平的有10個。當中深圳按月升幅最大，為2.9%；廈門亦升1.2%，而且是連續9個月上漲，居全國第四。
島內樓價貴島外逾一倍
廈門位於福建省，分「島內」和「島外」兩部分。「島內」是指廈門島，包括湖里區及思明區，「島外」是接連內陸的部分，包括同安區、翔安區、集美區、海滄區。廈門島是廈門經濟特區的發源地，是政治和經濟中心。廈門中原董事總經理孔軍表示，目前整體廈門市的樓價約為每平方米20,406元人民幣，較去年同期上升3.4%；若以「島內」和「島外」劃分，前者每平方米售價約35,000元人民幣，後者只有15,000元人民幣，相距甚遠。
成交方面，全年多個新盤湧現，包括香港人較為熟悉的禹洲地產項目，帶動廈門市的整體成交量。去年上半年廈門樓市成交雖然同比出現跌幅，但自5月份起正逐步回升。根據中原地產研究中心數據，上半年廈門住宅成交總面績為134.49萬平方米，宗數達11507宗，當中以「島外」的集美區和同安區表現最突出。
孔軍指出，「島內」較「島外」的樓價已存在很大的溢價，加上去年當地的樓市成交都由「島外」帶動，從投資的角度而言，「島外」樓市較具潛力。
廈門樓市未來增長動力來自「地鐵概念」，廈門地鐵分為4條線，1號線已動工，預期2017年通車，2號線去年開始動工。鐵路連接「島內」和「島外」，帶動人流和經濟活動。他建議可留意集美、海滄、翔安及環東海域等地區的鐵路沿線盤。至於單位類別，他指100至120平方米的單位較具靈活性，轉手較易。
中央政府在銳意減低發展商的庫存，鼓勵減價促銷貨尾單位。不過孔軍指出，廈門發展商的庫存不高，沒有供應過剩的問題，9個月的時間便可被市場消化，因此預期未來樓價都會平穩發展。需求方面，他指中央推行的戶口改革政策，讓在當地工作的外省人可以申請戶口，可享有當地的教育、醫療等福利，即鼓勵外省人在當地「落地生根」買樓或選擇較長期的租約，均帶動當地的住屋需求。
升值潛力較租金回報吸引
不過，在內地買樓投資，對租金回報不能寄予厚望。以廈門為例，「島外」樓價過往升幅較溫和，但租金回報平均僅3厘左右。因此，投資者應考慮樓盤的升值潛力多於能否出租。過去一年，中央政府多管齊下刺激內地樓市，減息、放寬按揭成數比例，務求達致去庫存的目標。內地樓市自去年第三季見回暖迹象，按國家統計局最新數字，70個城市樓價按年升0.9%，是連續第二個月上升且升幅擴大。
星展銀行發表報告，較看好二線城市樓市在2016年的走勢，可成為全國樓市的火車頭，帶動全國成交量上升5%至10%；另一方面，該行指出，一線城市的交投在2015年率先出現復蘇，但由於土地供應的限制，此勢頭未能持續，將會由二線城市接捧。交銀國際同樣預期明年內地樓市持續復蘇，在「去庫存」的主調下，發展商會加快推盤速度，加上預期政府或進一步降低首期比例，因此預測一、二線城市的成交量及樓價均有望上升10%。
一二線城市去庫存速度快
然而，內地樓市展望並非一面倒地樂觀。Jefferies報告指出，樓市反彈完全是基於政策因素，缺乏實質需求支持。報告指出，按目前內地住房自有率85%推算，未來內地樓市有一半需求來自換樓，但這類人換樓取決於很多因素，如當時的經濟氣候、個人財務狀况、樓價走勢等。該行指出，GDP放緩及人民幣的波動將影響發展商今年的表現，並預期2016年內地樓市表現將較去年遜色，預測成交只及樓價分別只有2%及3%的升輕微升幅，當中三線城市的房屋庫存需要18.9個月才能消化，因此會落後於一二線城市。
（廈門篇）
[明報記者 環球置業錦囊]
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