二按計入負擔率

【明報專訊】近期部分新盤的發展商提供樓按六成至七成以外的二按，以吸引本金不多的投資者購入樓盤，不過在選擇任何二按時，必須知道有關的每月供款額，將計入五成的負擔比率內，直接影響一按可取得的貸款成數。

以200萬元物業，六成按揭來說，可取得120萬元貸款，而以月薪1.3萬元、按息2厘及供款期年20年來說，每月還款額約6000元，絕對可輕鬆通過有關審查，因為每月供款佔收入息比率只是在46﹪，亦可順利完成壓力測試。不過若計入二按後情况就有變，現時發展商提供的二按，首年息率雖然低至2厘，但其後以最優惠利率計算，即5.25厘，二按利率比一按高出最少2倍，假設貸款額20萬元，供款期5年及平均按息為5厘，每月供款額達3800元。

要問明手續費計算方法

由於買家在申請一按時，須申報現行手上債務還款額，當中亦包括二按，並將之計入收入對供款比率內，以上述例子來看，買家的月薪為1.3萬元，扣除二按貸款後，已降至9200元，對比六成按揭的6000元還款額，供款佔收入比率高達65﹪，無法取得足額六成貸款，必須削減有關按揭成數。

此外，在申請發展商二按時，亦要問明手續費的息率計算方法，通常為貸款額某一個百分比，現時一般在5％內，再加上按息高，二按成本絕不輕，所以在決定申請時，必須先計計數，尤其是對一按影響有多大。

撰文：李智成