【明報專訊】香港因聯繫匯率關係，缺乏獨立貨幣政策及調控利率的保護罩，面對美國的第2輪貨幣寬鬆政策（QE2）顯得束手無策，市民買樓「自保」意識高漲，投資者和炒家更是摩拳擦掌。地產大好友瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇預期，香港整體樓價可在明年底回升至97年高峰水平，但這是市場在「透支」未來數年的購買力，由於政府在財金政策能做的不多，他建議可大量增加私宅賣地供應，以「預支」未來房屋供應的辦法，來緩解樓價升得過急，避免泡沫最終造成的破壞。
別說沙田第一城入場費要200萬元，就算旺角居屋富榮花園個別單位呎價亦已升破6000元，連一向落後的新界西北大型屋苑屯門市廣場，以及天水圍嘉湖山莊，200萬元以下細價樓亦買少見少，呎價一步一步朝向97年高峰攀升，反映買家進一步「透支」購買力提早入市。
王震宇認為，美國推出QE2，勢令與美元掛鈎的港元購買力遭加快蠶食，亦會刺激通脹，對香港樓市有推升作用。他表示，會維持城大與中原合作二手樓價指數可在明年底前升至100的預測（即香港整體樓價會重返97年最高峰水平），但他也承認樓市存在「政治風險」，因下屆政府會否復建居屋，或政治人物施壓要打擊樓市的機會，都不能抹殺。
建居屋屬資源錯配
對於特首曾蔭權上月施政報告「頂」住不復建居屋，以及金管局總裁陳德霖收緊銀行對樓宇按揭的借貸比率，王表示值得肯定，因他一向認為興建居屋只是扭曲市場和屬資源錯配，又認為收緊借貸，可避免樓市出現過度投機。
不過，他認為政府仍應在增加土地和房屋供應着力，以緩解樓價可能升得過急。「政府即使未來平均每年提供可興建2萬個私人住宅單位嘅土地供應目標，由於家除咗用家入市外，面對低息環境及資金氾濫，根本唔能夠滿足市場需求……政府要用大批私樓供應量拖慢樓價急升，同時消除市場對供應不足的預期，極端一點，比如可在未來6個月每個星期都推出地皮拍賣。」
極端做法 每周推地拍賣
王震宇續稱，金管局提高非自住物業首期，減低投資者槓桿的做法不俗，但住宅供應量仍可大幅增加，尤其是目前急升的豪宅物業。「政府增推豪宅地先係對正下藥嘅方法，過去30年政府推出嘅豪宅地都好少，而唔係單單大幅增加中小型住宅嘅地皮。」
雖然王震宇認為，政府應大幅「預支」、提前增加大量的住宅地皮，以應付目前龐大的市場需求，卻不認同透過復建居屋去增加供應。「政客為咗選票，強烈要求政府重建居屋，似乎沒有獨立思考問題，亦都係幫唔到忙……政客破口大駡政府無為壓抑樓市做嘢，係不負責任。」「你問我居屋係咪過去30年嘅政府德政？我覺得係站唔住腳，市民買入後難以轉售，根本難有換樓空間，呢樣嘢簡直係資源錯配。」
買樓看長線升值力忌短炒
他亦批評，社會對樓價過高，令市民難以入市的說法。「啲人話買唔到樓，係講緊買唔到太古城、貝沙灣。村屋、單幢樓，其實仲有大把貨，啲人究竟係過分挑剔，還是井底之蛙？」
分析地產市道多年的王震宇，談到自己買樓的竅門，直言為切忌短線投資。「買樓除注意物業會否具長線升值能力外，亦需把握經濟周期入市。在大升市中，即使入錯貨，亦有獲利的機會。」
明報記者 陳天賜、陸振球
