【明報專訊】計量經濟學是分析經濟以至樓市的極有效工具。知名計量經濟學者、近年也在報章撰寫分析樓市專欄的中文大學經濟系副教授莊太量認為，近年內地經濟迅速發展，不少「發咗達」的內地居民相繼來港置業投資，分析香港樓市的計量經濟公式，所包含的變量也可能已改變，令到樓價就算升穿了97年水平，也未必不合理。也由於香港樓市多了這批新買家，樓價縱使出現調整，要如1997年後出現「大冧巿」的機會不大，反而當樓價向下調整兩至三成，會是有能力者的入市良機。
莊太量說：「物業價值並不單一受到巿場供求關係或經濟環境影響，還要視乎物業的成本、樓層、坐向及其他條件的統計數據等決定；（香港）有沒有資產泡沫？那便要研究樓價和租金兩者之間的關係。」
內地客湧港買樓
他指出，倘若以計量經濟學理論衡量現時地產巿場，不一定能根據慣性周期來衡量，因樓市可能已出現了結構性改變。「打完仗（日侵華的太平洋戰爭）之後，曾經有好多持有資金的內地人陸續移居香港，對物業需求增加，香港出現戰後第一次樓巿上升期。」
莊表示，近年同樣有不少「發咗達」的內地居民相繼來港置業投資，恍如上述情况，成為第二個內地人湧港買樓的樓巿周期。「我都擔心未來幾年都會咁樣，內地人推動香港樓價不斷上升，即使因美國加息令樓價跌三成，樓價都只不過去番舊年水平，一般打算置業的香港人，仍然負擔唔起高樓價」。
中國經濟持續興旺 支撐港樓巿
回顧1997年出現亞洲金融風暴後，香港樓巿由高峰期持續大幅下跌，令不少業主成為負資產一族。莊太量分析，當時由於仍未出現內地經濟迅速發展情况，香港樓巿變化主要受到本地經濟條件影響。「當時唔少中小企業老闆，應付資金周轉都靠擁有物業資產嚟融資，當時供樓按息高到10厘以上，當受到金融風暴衝擊，銀行又不放貸，令實體經濟下跌，不少中小企業都裁員，以至倒閉，連鎖反應令樓巿持續下跌。」
不過，中國自2001年加入世界貿易組織（WTO）後，對外開放貿易令經濟持續興旺發展，人民幣逐步升值，至2007年1月中旬開始，兌港元匯價亦衝破一算關口，往後至今還持續上升趨勢。
「中國經濟不斷咁上升，就算只有1％嘅內地人嚟買樓都好犀利，如果多到有香港人口兩成嘅內地人嚟買樓，到時就算樓巿點冧都唔使理。」
置業人士供樓能力 較97年穩健
莊認為，現時本港樓巿的背景和97年不同，因為增加了由內地資金流向支持樓巿。現階段低息環境，雖然樓巿高位運行中，但「冧巿」機會不大，主要原因乃一般已置業人士的供樓能力，遠較1997年穩健；美國自2008年出現雷曼「爆煲」導致環球金融海嘯後，再出現嚴重的經濟崩潰機會也不大。「家樓巿嘅結構同97年都唔同，就算樓市調整，都唔似97年咁冧法。」
話雖如此，早前本港有多家銀行調升以拆息為基準的按揭息率，巿場關注本港未來息率走勢，憂慮加息壓力增加。「如果按息由2厘水平加到3厘，供息要多五成，喺目前咁高樓價水平，如果一上子咁加法，我都會擔心個樓巿，以及有啲銀行可能會受衝擊，所以金管局為減銀行風險，要求銀行向申請按揭嘅客戶先做壓力測試」。
撰文：鄧雅各、陸振球
攝影：尹錦恩
