【明報專訊】政府的調查顯示，深水埗是全港最多低收入人士聚居地之一，這裏也是低價物業和舊樓集中地。不過所謂「禾稈冚珍珠」，深水埗其實也是卧虎藏龍之處，就如在這裏經營小型地產代理公司的郭德亮，不單擁有3間不同名稱的代理舖，而且是地產代理聯會主席，其多年來買賣物業數十項，市場估計身家以億元計；他不吝嗇地教授其投資物業心法，就是「行騎樓底也要戴鋼盔」，安全至上之餘，更重要是有耐性。
「我正式入咗呢行20幾年，八成以上嘅自己私人投資物業，都係透過其他地產代理促成交易。其實自己公司啲盤源都係為街坊客服務嘅，我自己經過多年來嘅買賣，主要都係以區內住宅物業為主，到家仲持有十項、八項。最大一項嘅巿值都過千萬元。」
不過，郭被問到其投資物業累計至今所得的資產總值之時，他卻有點尷尬地說不出來，但據巿場人士估計，其身家應該數以億計。
「一腳踢」代理 練成耐性
深水埗區是九龍最舊型社區之一，區內混雜了不少數十年樓齡的唐樓、洋樓，提供不少200餘至330呎的蚊型單位，銀碼由數十萬至100多萬元不等，當中又有不少唐樓是分契單位（即一個單位內有不同業權持有人），主要作出租用途。「我在八十年代初期，喺我舅父荔枝角道間地產代理舖頭做兼職之時，自己第一宗開單成交物業，係幫個開鞋舖嘅阿婆，以約10萬元買咗一個200方呎分契唐樓嘅單位，當時已經好開心。」
郭終於在1986年在區內創立自己首間地產代理公司「宜家地產」（現址在深水埗界限街13號4A及4B號地舖）。「開舖等咗20日先至做到第一單生意，幫個客以22萬元成交咗基隆街一個500方呎唐樓單位。」
任何一個成功投資者都有其一套特別方法之道，郭稱他是由最基層開始，於上世紀80年代初期，在他舅父於深水埗荔枝角道的地產代理店舖兼職之時，必須由搵盤至搵客都「一腳踢」，全面的工作性質，令他練成一套對工作的耐性，有助他應用於投資物業的技巧方面。
置業前須評估可承受風險
「我97年以438萬元買咗荃灣愉景新城一個756呎單位自住，但無幾耐金融風暴，令樓價跌咗五成，我當時深信將來樓價一定有機會升番，於是點都唔放盤，仲喺1999年以80萬元買咗深水埗另一個500呎洋樓單位，以每月6000元租出，將啲租金補貼愉景新城單位嘅供款。到咗03年SARS期間，深水埗單位月租減到5000元，仲可以幫補愉景新城單位嘅供款，終於捱到2007年，深水埗個單位以110萬元賣咗，扣除交易費用實賺約20萬元，愉景新城個單位價近年亦升番，家自己住緊。」
郭表示，他集中投資最熟悉的深水埗舊樓物業，策略是「頭戴鋼盔、身穿盔甲、坐坦克車、行騎樓底」，寓意盡量減少投資風險。他強調，買樓前一定要先計算可承擔風險程度，入市後如果遇上跌巿，要做好預算還可以繼續供樓多久，或將物業出租彌補供樓支出。
他續稱，除了獨沽一味主要投資住宅物業之外，其他如股票、基金等投資工具一概不沾手，但自從樓巿受去年推出額外印花稅影響後，今年開始將增加投資非住宅類物業機會。
預期住宅樓價 今年升5％至10％
對於樓市前景，「我睇今年本港住宅交投未必如去年多，但樓價仲有機會升5％至10％。」郭認為，利好樓市因素，包括﹕今年通脹高企；港息調升機會不大；持續有內地客來港買樓，令香港樓巿由以往單一本地巿場，擴展至現時涉及中國13億人口的巿場，甚至海外巿場。「銀行資金要搵出路，我估今年樓宇按揭仍係佢哋爭取嘅主要業務」。
不過，郭指出，近期多家銀行調高拆息按揭利率，令巿場憂慮今年息口存在調升壓力；政府為減銀行信貸風險，將要把按揭納入正面信貸資料庫，或令部分未合資格買家不能獲銀行批出按揭，令物業成交告吹。
郭坦言現時樓價高企，二手樓巿觀望氣氛濃，短期難達每月1萬宗成交量水平，料全港逾3萬名地產代理從業員（料實際工作中2萬多名）中，因成交量不足以分配，今年或有約10％以下從業員流失或部分轉為代理工商舖物業。
撰文﹕鄧雅各
攝影﹕林振東
