【明報專訊】新鴻基地產（0016）除了是香港的名牌住宅發展商，過往也興建大量工廈和工商物業，現仍擁有逾40幢相關物業收租，涉及樓面約500萬方呎。新地旗下的康業地產代理，也因利乘便地成為廠廈及工商物業知名代理，並擁有此一物業市場的第一手資訊。康業地產代理總經理何德明指出，自政府去年推出開徵住宅短炒額外印花稅（下稱額印）後，「入場費」只要數百萬元的工廈，頓成為一些原是住宅投資者的資金新出路，而在「額印」後一線工廠地區，如觀塘和長沙灣等物業價格已錄得兩至三成升幅，二、三線區如荃灣和葵涌等的工廈及工商物業，將成為「追落後」對象。
何德明表示，多國維持貨幣量化寬鬆政策，低息效應令熱錢流入，香港通脹壓力增加，所以買「磚頭」成為抗衡通脹的重要投資保值和增值途徑。然而，受到政府去年11月推出包括開徵「額印」等針對住宅市場措施影響，住宅交投出現萎縮，相關物業的短線投資者，為尋求資金出路，部分便向着受惠活化政策，買賣卻不用繳付「額印」的工廈物業市場進軍。
租金回報達5厘 遠高住宅
何指出，根據地產代理及土地註冊處的資料顯示，今年全港首季錄得2165宗工廈成交，金額達77.86億元，按季比較雖相差不大，但按年則分別飈升53%及57%，觀塘、長沙灣等一線工廈區的工廈物業，價格更在住宅「額印」措施後急升近兩成至逾三成（見表），但租金回報率普遍仍然介乎4厘至5厘，高於大型住宅屋苑的2厘至3厘水平，對物業投資者頗為吸引。
「雖然工商物業按揭家只限做最高五成，但巿場預期今年息口仍低及通脹持續，工廈物業租金出租回報率一般仲有4厘至5厘水平，比住宅通常2厘至3厘吸引，成交雖然在4月份稍後回落，相信經過短期調整後，工廈物業巿場今年第2季尾交投量及價格又有機會升番。」
一二線工廈價格相差逾三成
「工廈物業租金回報率現時仲係比住宅高，如果低息和通脹惡化的大氣候不變，會繼續支持工廈價格攀升，炒家之間仲有排『塘水滾塘魚』，特別可留意多年來價格一向落後的二、三線工廈區，如荃灣及葵涌等。」
何又指出，目前已有多幢甲級或新型商廈的觀塘、長沙灣等一線工廈區的工廈物業，平均呎價介乎3000多至約4000元；稍欠甲級商廈的二線工廈區如荃灣及葵涌，工廈價格只介乎2000至逾2000元，二線和一線區價格平均相差逾三成。
入場僅數百萬 合小投資者
何表示，投資工廈除了租金回報高，因呎價遠較住宅低，以1000餘呎單位，只要數百萬元便可入場，對資金不多的小投資者而言，可以「刀仔鋸大樹。」不過，買工廈收租，要注意租戶的行業特性﹕「多數以工廈作為寫字樓用途的公司，投資者一般要優先考慮具有鐵路等交通條件，以及人流充裕的一線區。二、三線區因具活化工廈概念，或者以較低租金招租，亦能吸引如物流及其他行業租戶。」
撰文、攝影﹕鄧雅各
