不宜在樓市持「短倉」

【明報專訊】在昨天，慧雅談到本港豪宅價格是否過高，是見仁見智，這現象的出現，應是與香港深化成為國際金融中心，以及香港與中國內地經濟和社會融合加劇有關，這兩者都可能是大趨勢。

大單位增加速度大落後

值得留意的，是在理論上，內地同胞要買起所有在香港較大的單位，並非是一不可想像的事。蓋根據政府差餉物業估價署的數據，在全香港，實用面積在100平方米以上的單位，只是略高於8萬個。若我們只計算香港和九龍區，其數目加起來也只是略高於6萬個，但香港的富裕人士的數目，又止不止6萬個？值得留意的，是以國際標準而言，100平方米實用面積並不是真的那麼大。在內地，100平方米的單位更可能只是屬於「上車盤」。而且這數萬個單位是指總存量，箇中包括不少樓齡在20年以上的舊樓，因此較大型的新樓的總存量就更少了。歸根究柢，在過去數十年，本港的財富和經濟是曾高速發展，但本港較大單位的供應的增加速度，是遠為落後。從最抽象和宏觀的角度看，這是本港樓市問題的癥結所在。

從這角度看，本港的住宅樓市前景是有其結構性因素支持，「任總」近日提到港人不宜在樓市持「短倉」，相信便是與此有關。以慧雅之見，本港的樓巿是會持續大上大落，不過在好巿時，不宜隨便「估頂」。基本上，現時買樓的人是並未用上很高借貸，樓價上升令帳面上贈了不少錢的港人數目不少，這點值得留意。毋疑，不少傳統的富裕港人在心理上仍未習慣用上數千萬元去改善生活，但慧雅相信這心理是在改變中，由此釋放出來的購買力不宜小覷。

施慧雅

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