【明報專訊】北京市建委等日前聯合發布通知，明確要求商業、辦公類專案應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，不得採用單元式或住宅套型式設計，並從6月1日起實施。這意味此前享受限購政策「豁免」而行情火爆的商業「公寓」、「LOFT」等「商改住」專案將被全面叫停。
商改住成限購真空地帶
近來，內地樓市「限購令」、「限貸令」、「限外令」逐漸升級，將投資炒房者和非本地戶籍人口排斥在購房門檻外。業內人士估算，由於限購政策，南京、上海、北京等地近四成購房者受到影響。
「商改住」是指房地產企業將商業立項的專案改作居住項目。商住類產品由於其「非住宅」的身分，享受政策「豁免」，成為限購政策最大的受益者。機構資料顯示，自今年2月起，上海江橋萬達廣場的成交量持續攀升。2月下旬，北京曾出現過商業專案網簽套數日均達120套，而當時北京住宅網簽日均僅215套。4月份，北京商業地產成交量為2354套，約為新建商品住宅銷量的一半。
弱化調控效果 官方再出手
據報，2009年至今的兩年間，合生創展集團開發的合生麒麟社專案售價由每平米1.08萬元飈升至3萬元人民幣，漲幅高達177%，而該項目的樓面地價僅為每平米3908元。
非官方資料顯示，4月北京在售商住專案48個，其中有成交記錄的43個，共成交商住產品955套，其中潤楓欣尚、中弘．北京圖元等專案的成交數量均超百套，成為炒房資金的新流向。
將商業地產設計成「公寓」、「開間」或LOFT等適宜居住的戶型，是開發商「曲線入市」的基本手法。商住樓不僅成為投資者的避風港，也是開發商資金的「加油站」，弱化了限購政策的效果，最終引起了官方注意，並被全面叫停。
使用期縮水 投資風險大
以商業立項的所謂「住宅」存在很大的風險和隱患，商業地皮比住宅地皮便宜，開發商將商業用地私自轉為住宅用地，顯屬違規。雖獲政策「豁免」優勢，但商業住宅也存在商業水電、高額契稅等弊端，且使用期只有50年，持有成本高。部分商住房還由於產權問題，再次轉讓交易困難。
業內人士稱，商住房是調控之下的特殊產物，無論是自住還是投資，慎重為好。在後續可能推出的房產稅中，商住房稅可能先於普通住宅實行，稅率也較高。而商住樓專案非市場主流產品，即使淡出市場，對於整個住宅市場衝擊有限。
馮其十
