【明報專訊】根據差餉物業估價署數字，今年首季中型單位回報率跌至有紀錄以來最低的2.9%，其中新入伙的大圍屋苑「名城」一期，近日有大量投資者「轉賣為租」以廉價放租，令樓盤租金回報率為近年大型新盤的新低，部分900方呎單位回報率低至2.5%，在網上引起熱烈討論。
有學者認為在超低息環境下若物業回報率仍低於3%，反映現樓價已屬不合理，建議市民買樓收租前三思，並宜多考慮人民幣定期等較安全投資工具。
近半蝕讓刺激轉賣為租
「萬五元租到900呎單位……真係好抵」、「名城個豪華會所好吸引！」大圍名城一期1360伙今年初陸續入伙後，有地產代理指疑因當初發展商定價太進取，初期有近半二手轉讓個案都屬蝕讓，刺激大批業主特別是投資者轉賣為租。其中以901方呎三房單位較受歡迎，低至1.5萬月租有交易（呎租17元），租客兼可享用豪華會所包括室內室外泳池、保齡球道、大型兒童遊樂室，引起網上熱烈討論。
熟悉名城租務市場和二手市場的消息指出，單是本月名城一期便促成了近80個租盤交易，比買賣成交多幾倍。但代理指出，部分廉價出租900方呎單位其實一手價在720萬以上，以此推算回報率低至2.5%，若再扣除每平方呎2.1元的管理費，實際回報率更低至2.2%，回報率是近期新入伙大型新盤中最低的（見另稿）。
名城2.5％ 譽．港灣2.7％
美聯物業數據則顯示，尚有至少3個其他新盤，疑因發展商當初訂價進取致4月份租金回報僅約3%或以下，包括「譽．港灣（2.7%）」、「YOHO Midtown（3%）」及「領都（3.1%）」。一般而言若租金回報率達新低，是樓市見頂其中一個信號，像97年即金融風暴前，該年小型及中型住宅回報率曾壓至僅4.2%及3.8%（見圖）。
今年首季差餉署數據顯示，全港小型單位（430平方呎以下）及中型單位（752至1075平方呎）的租金回報率，均是網上載有自87年數據至今的紀錄中最低的。對於這是否意味樓市快要爆煲，多名學者指難判斷，但普遍同意現時樓價已屬不合理，投資要極度小心。
中小型單位回報1987年來最低
恒生管理學院商學院院長蘇偉文稱，現時租金回報率新低，反映租金上升已經追不到樓價升幅，樓價已至不合理階段，但「不合理不代表會塌市，沒人知道這個不合理的時間會持續多久」。但他指難言是否適宜入市，因現時處於低息環境，租金回報相對存款利息仍較高。
理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華及獨立經濟學者關焯照均認為，買樓收租所需投資極大，若回報率低於3%，已不值得冒險，特別是回報率料日後會因加息再受蠶食，兩人均認為現時人民幣定期是較安全投資工具。
明報記者 陳志偉 郭楣 周展鴻
