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【明報專訊】下周四（9日）拍賣的波老道21、23及25號前公務員宿舍豪宅地皮，是今年最矚目地皮之一，由於區內近10年來未有如此大規模項目推出，市場估計地價高達百億元以上，每方呎地價介2.52萬至3.45萬元，勢掀起一番龍爭虎鬥！
該地盤面積11.3萬方呎，可建分層住宅約20層，屬中密度發展地皮。天俊測量師行執行董事張楚然及第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國，均估計該地約值130億元，即每呎樓面地價約3萬元水平。
張楚然表示，地皮位置高聳，附近除東邊的峰景大廈外，周邊較為開揚，可望中環景致及享海景，鑑於港島區優質地皮供應緊絀，估計地皮成交價逾126.5億元，平均樓面地價可達29061元。由於地皮地勢較高，且附近有山坡，礙於地形限制，預計日後將發展3至4座物業，與現時相若。
利嘉閣料日後呎價可達3.5萬
按項目可建樓面43.5萬方呎推算，若興建逾1500方呎至2000方呎單位，估計可建200至300伙物業，加上建築成本每方呎2000至3000元計，日後每方呎售價達3.5萬元或以上。
事實上，市場對地價估值介109.7億至150億元，差距甚大。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，地皮前望金鐘、中環市景，後享青蔥山景，由於地盤空間充裕，料興建高座物業以外，有機會騰出空間發展價值更高的獨立洋房，因此估算地皮價值高達150億元，折合樓面呎價達3.45萬元。
須鞏固山坡 或增發展成本
韋堅信測量師行估價部董事林晉超則認為，雖然地皮成交價對於港島區豪宅極具啟示性，但因地盤西南面具山泥傾瀉潛在危險，料需就防禦措施增加發展成本，因此估價較保守，料會以約109.7億元售出，平均每呎樓面地價約2.52萬元。
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