【明報專訊】上市時只持有房委會旗下180項物業的領匯（0823），昨天踏出第一步，破天荒地向私人公司收購物業，斥11.7億元買入將軍澳南豐廣場商場。按現已簽訂的租約計算，每月租金420萬元，租金回報率4.3厘，略低於市場預測領匯2012年3月底止年度4.4厘的股息率。
有分析員指領匯踏出了正確的一步，但仍須繼續保持收購步伐才會對基金有實質幫助。
近日市况不明朗，加上美國低息環境進一步延長，資金追入有穩健派息的領匯，令到這隻房託基金10個交易日升了9.2％，股息率因而下跌。領匯上周公布業績時披露，至3月底借貸比率只有15.1％，遠低於監管機構容許的45％上限。
現租金回報率4.3厘
領匯發言人承認，上周公布業績之後，不少投資者都表示公司的借貸率太低，希望公司可以加速收購。但發言人說，公司以往沒有收購的經驗，所以今次只是小試牛刀的形式。領匯預計會用銀行信貸融資，收購後，借貸比率會由15.1％升至16.6％。
南豐廣場的商場落成12年，樓面17.6萬方呎，領匯發言人說，該商場曾在2008年翻新，所以今次收購之後毋須再投資翻新。商場現時的出租率有98％，共208個租戶。其中以補習社、地產代理等服務業最多，佔32％，其次為服裝零售。
租金增幅料兩成
南豐廣場商場的租戶租金，有三成今年續租，另有45％明年續租（圖2），發言人指該商場的租金增幅與領匯其他商場看齊，即約有兩成。
發言人指收購之後，領匯在將軍澳坑口港鐵站附近的商場佔有率將超過五成。今次收購將可以與原有的厚德商場起協同效應，包括重新整合兩處的租戶組合，及互相宣傳吸引人流。由厚德商場經過行人天橋通往南豐廣場商場，只需5分鐘（圖）。
整體淨收入料增僅1%
領匯發言人說，由去年初開始已不斷與多家中小型發展商，商討收購商場。跟南豐的磋商由去年底開始。「我們收購的原則是鄰近我們的商場，及定位亦接近領匯的。」
野村亞洲區（日本除外）地產研究部主管雷國怡認為，收購價相當於租金回報率4.3厘屬不錯，但佔領匯670億元的物業組合實在微不足道，預計會令淨收入增加1％。
領匯上市以來，依靠將其商場組合重新包裝、引入付租能力較高的連鎖店及高檔商戶，令租金高速增長。雷國怡指出，領匯的資產增值計劃的效果近年已逐漸減低，而且在本港，供出售的優質零售物業難求，要回報在4厘以上的更難，須看領匯日後能否保持收購的步伐。
（明報記者高志堅、張令陶報道）
