【明報專訊】位於東涌第55A區的「限呎樓」地，於昨日開始招標，該地皮八成興建單位限定實用面積介乎370多至480多方呎，估計較為適合興建以獨居人士以至小家庭為主的1房單位。巿場人士指出，現時東涌的1房單位巿場缺貨，買賣交投疏落，並以租務成交為主，租金回報不俗，介乎3厘至4厘，若未來1房單位供應增加，料可成為買家入巿的追捧對象。
招標的東涌限呎樓地皮，面積約27.34萬方呎，最高可建住宅樓面約136.7萬方呎；住宅單位總數不少於2020個，每單位實用面積不得超過約646方呎，其中至少有1650個單位，實用面積要介乎約377至484方呎（佔總量八成），另外至少要有370個介乎484至約646方呎單位。
中小型私宅落成比例 跌至五成半
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近年全港A、B類（實用面積少於753呎）單位的私樓落成量顯著減少，其佔整體私樓落成量的比率亦由2003年約八成半回落至去年約五成半水平（見圖），因此相信該東涌「限呎樓」地皮具市場需求，預料投得地皮的發展商，會考慮興建符合巿場需求的1房單位比例。
事實上，東涌目前主要有4個私宅屋苑，涉及12,390個單位，包括映灣園（5332個）、藍天海岸（3364個）、東堤灣畔（2158個）、海堤灣畔（1536個）。不過，4大屋苑主要提供2房至3房單位，只有在藍天海岸才供應極小量1房單位。中原地產東涌營業經理潘志江指出，目前東涌只有藍天海岸提供建築面積介乎500至600多方呎的1房單位，主要分佈在一期的1、3、5、6座及三期的「影岸•紅」A、B座，合共涉及約530個單位。
4大屋苑 僅藍天海岸提供1房
潘指出，東涌現時私人屋苑（藍天海岸）放盤出售的1房單位只有35個，業主絕大部分為長線投資者，近九成連有租約出售，但因金管局早前收緊按揭，議價空間較之前擴闊約2％。
現時放盤中單位，入場費叫價320萬元，乃1座低層H室，面積500方呎，呎價6400元，單位連每月8200多元的租金，租期至明年10月止，若上述叫價成功售出，租金回報逾3厘。
潘稱，藍天海岸1房單位業主以投資者為主，住戶中不少是從事航空事業僱員或與機場工作有關人士。他認為，是次招標限呎地成交價，倘若高於南豐發展去年5月投得毗鄰55B區住宅地平均每方呎樓面價2378元，料可增加擬在東涌上車買家對中小型單位需求，並可刺激區內1房單位的二手成交量上升。
藍天1房7放租盤呎租19元
潘又指出，現時東涌（藍天海岸）1房單位的巿場交投以過去1年計，平均每月只有數宗買賣成交，現時平均呎價介乎5500至5600元。至於租務方面，以今年5月份計，全東涌區私宅屋苑共計100宗成交，當中藍天海岸1房單位佔10宗，平均呎租介乎17至19元。該屋苑現時放租單位只有50個，其中1房單位佔7個。
近期地產代理成交資料顯示，藍天海岸1房單位的租金和成交價比較，租金年回報率介乎3厘至4厘；如今年4月以315萬元成交的3座高層G室555方呎山景單位，呎價5676元；同座高層一個相同景觀的F室同面積一房單位，今年5月以每月9500元租出，呎價17元；因此，按前述售出單位價格和後者租務成交單位租金比較，出租年回報率約3.6厘。
撰文﹕鄧雅各
