【明報專訊】政府復建居屋似已事在必行，一向倡議恢復興建居屋政策的嶺南大學經濟系教授及公共政策研究中心主任何濼生指出，市場誤解復建居屋會打擊樓市，其實長遠而言，居屋戶因不用在私樓市場交付高昂租金，他們供樓只是在儲銀彈，「養肥」後便可向上流的轉買私樓，對發展商和私樓市場更加有利。
樓價升幅氣勢如虹、加上港澳辦主任王光亞日前批評港府未有果斷處理房屋問題，政府不得不重提復建居屋，不論當局是否基於政治壓力，何濼生認為復建居屋是好事，一來加速公屋流轉、二來滿足「兩頭唔到岸」（買唔起私樓又不合資格申請公屋）的一群。
「市場唔應該有戒心，認定復建居屋會浪費納稅人金錢、觸發樓價大瀉、或步『八萬五』後塵。」何指出，居屋是以一個較廉宜的價錢向政府購入物業，令一班「上唔到車」的市民「安居」，讓他們在不受租金上升影響下儲錢，為日後補地價買私樓鋪路。
居屋業主 供樓如儲錢
他又指出，過往居屋政策從未見對私樓樓價構成重大影響，而復建建居屋，相信樓價也只會出現短期的心理影響，長線更可幫私樓「養客」，因供樓的居屋業主不用交私樓租金，供樓其實在儲錢，將來會成為私樓的客源。
除了居屋外，何濼生指有研究指出，私樓的上車客，約四分之一為來自公屋戶，道理相同，就是公屋戶不用交高昂的私樓租金，反而可慢慢儲錢成為業主。因此，當年政府賤售公屋，便打斷了公屋戶或綠表客買私樓的換樓鏈，以至97年後樓市一沉不起，直至02年取消有關政策，樓市才重現生機。
自動限制外地買家
他續稱，居屋對整個基層有正面作用，有利以綠表資格申請的公屋居民，加速公屋等候上樓時間；居屋還有一個好處，就是自動限制外地買家，不與本地居民構成競爭，可謂甚具成本效益。
一直以來，居屋第二市場的交投量不活躍，港府亦因而提出活化居屋的建議。「有條件住好啲，你估佢哋唔會買私樓咩？」何濼生認為，政府一方面說要活化居屋交投，一方面又推出如額外印花稅阻礙轉售的政策，可說是「思路不清」，政策自相矛盾。
何認為，當局復建居屋，最重要是令居屋和私樓市場不要重疊，只限現時不合資格輪候公屋、但收入難以應付市值租金的一批人申請，分批興建並分階段推出市場，不宜訂立如「八萬五」的建屋死目標。
他又指出，居屋是為基層市民解決住屋需要，不應該建於貴重地皮之上，「拍賣貴價地皮的收益，可應用在許多公益事業上，對整個社會有利。」他續稱，居屋政策是幫助市民安居而不是幫他們發達，因此將來轉售時，不應豁免部分或全部居屋補地價。
政府應只管配合需求
對於政府近日連番出招，利用按揭手段調控樓價、並實施嚴厲的短炒額外印花稅政策，他斥責政府好心做壞事，製造交易上不必要的阻礙，業主被迫持貨兩年才出售，令市場僵化､樓價乾升。他認為，政府只要管理好樓宇供應及需求，原則上不應該擔心樓價問題。
「因為樓價變化往往跟隨市場的信心而改變，用政策去干預一定錯，因為有time delay（滯後）。」他指出，政府應按照人口增長、經濟趨勢等數據來制定長遠的土地政策，而不應關注市場短期波動。
撰文：郭楣、陸振球
攝影：何家達
