【明報專訊】政府早前宣布增推土地和進一步收緊按揭，上周又傳出會復建居屋，消息一出，樓市即再度受壓，根據中原和城大合作的二手樓價數據，已是連續兩周下跌，累積跌幅達2％（見圖1）。不過，美聯指本周六日15個二手指標屋苑預約睇樓量錄得1987組，按周反彈1.2%。
政府復建居屋勢在必行，自然有業主擔心會影響樓價，市場隨即錄得減價以至撻訂個案，其中又以客源有機會與居屋買家重疊的細價樓最受衝擊，如天水圍栢慧豪廷，便有業主以低於原叫價100萬元售出單位，而青衣也有樓盤買家，在得知有關消息後取消交易。
一手居屋要抽籤 隨時「癡癡地等」
其實，自07年至去年，政府也因應樓市攀升而趁機將居屋貨尾清貨，每年推出數字由1392至6311伙（見圖2），4年間合共賣出了17,195個居屋貨尾單位，或平均每年近4300個單位，期間整體樓價除金融海嘯時曾出現調整，但之後樓價數月間已升破海嘯前高位，近期更攀升至97年時高峰水平，可以推論，若復建居屋數字每年為4000餘個單位，將對樓市衝擊不大。
不少未能「上車」買樓的家庭，都希望復建居屋可為他們完成置業的希望，但要知道就算政府真的復建居屋，也要兩至三年後才可推出市場，而居屋不是公屋，後者只要符合資格，一般輪候時間上樓，所需時間不用三年，而如居屋每年只建興數千單位，符合資格的申請人士，便需要抽籤，如前年市旺推售居屋貨尾時，申請較可供購買單位超額達18倍，即中籤率只有約4％，若計入只想買入心儀的居屋盤的考慮因素，幸運兒可能要抽十多次才能成功揀樓，則由今天算起，隨時要等七年八載才可購得心儀的居屋，對真正有需要的家庭，可以等得到嗎？其實，現時全港共有約32萬多個已落成居屋單位，雖然歷年只有約20％已完成補地價（或轉售），流通量不算高，但市場的二手放盤至少也有數千個，等買新居屋的家庭，與其「癡癡地等」，為何不向二手居屋打主意？
除非居屋年建逾萬 否則難推低樓價
當然，也會有家庭認為當新建居屋推出時，政府或會提供較大的折讓率或提供新優惠，又或市場多了這批低價房屋，有助拖低樓價，屆時才買樓會較現時划算。然而樓價後市升或跌，可說是未知數，而真要讓復建居屋拖低樓價，建屋數量便要每年過萬，如97至99年樓價插水時，每年平均推出居屋單位便多達2.4萬個，但一來政府有能力每年覓地並興建如此多的居屋單位？二來政府又真的願意如此「重手」，以推冧樓價嗎？而大家都還記得當年「八萬五」遇上金融風暴的教訓，全港因樓價大挫，曾出現了超個10萬個負資產家庭。誰又可以斷定，若政府大量復建居屋之時，外圍和香港經濟，不會再出現如亞洲金融風暴和全球金融海嘯的衝擊？
市場從來最怕的是不確定性，特首曾蔭權表明會在今年10月發表施政報告時才正式交代會否復建居屋問題，則有關復建居屋的細節，比如數量、定價、折讓率和申請資格等，在未來4個月只能靠傳媒的「消息來源」吹風，誰也不能確知和較準確評估復建居屋對樓市的影響。一些信心較弱的私樓業主，尤其是細價樓的投資者，或會在避險的情况加快賣，如此便對樓市構成心理的調整壓力。
大孖沙增持地產股 或有啟示
小投資容易擔驚受怕，大發展商又如何看後市？上周傳出復建居屋消息後，樓市成交進一步萎縮，樓價也見受壓，而地產股更在周一急插。不過，兩大發展商長實（0001）和恒基（0012），其主席李嘉誠和李兆基卻在當日大手增持公司股票；正常情况，如發展商看淡後市，應是快快的配股集資，但兩個「大孖沙」卻反其道而行，或有一定的啟示，而本周恒生地產股類指數也回升約525點，升幅約1.95%。
最近政府先後增推建屋土地供應、收緊物業按揭和研究復建居屋，到底會對樓市做成何種影響，而市民可繼續放心入市，或是應賣樓離場？為幫助讀者掌握樓市最新形勢，明報置業網將在下月9日舉辦樓市講座，除筆者外，還邀得管理逾百億元私人物業資產的紀惠集團行政總裁湯文亮、浸會大學財務及決策系副教授麥萃才，以及資深分析員張一鳴作演講嘉賓，詳情及報名可登入網址（http://www.mpfinance.com/pty709.htm）。
陸振球
