【明報專訊】港股微跌22點，收報22747點，成交金額亦回落至608億元。華潤置地（1109）租金收入極度強勁，參考德銀報告，今年首5月已達到10億元（人民幣．下同）。集團早已在多個重要城市黃金地段發展大型零售商場，未來2至3年會陸續落成，只要中國經濟能正常發展，中長線單是投資物業或已足夠支持當前市值，較其他純售樓發展商更為穩健。
內房龍頭股一直是中國海外（0688）和華潤置地，但過去一年潤地逐漸被市場看淡，主要理據一般是銷售速度較慢，又或是資產負債表有壓力。無可否認，潤地多年來售樓速度緩慢，以今年首5個月為例，累計合約銷售金額和合約銷售面積為94億元和84.4萬平米，按年雖增長46%和27%，但相比同業並不出眾，亦僅為公司全年銷售目標300億元的31.3%，進度一般。
另外，集團去年底止淨負債比率約55%，金額逾250億元，但今年資本開支相當龐大，當中未付地價達180億，建築工程開支150億，稅款60億，還貸68億，全年現金支出總額將達到460億。即使有大約260億元可陸續入帳，財政仍有一定壓力。
後年投資物業租金 支撐今日公司市值
集團今年可供銷售的樓盤數目，由去年的25個增加至47個，而加大開發力度後，全年可推售的貨源市值達到500億元至600億元，當中7月至9月會是銷售高峰期，而不在限購範圍的有約175億元。鑑於潤地以往銷售成績極佳，全年銷售率達到50%至60%，機會還是相當高，銷情和財政均毋須過分憂慮。
更重要的是，內地於金融海嘯後大量新增貸款，結果導致全國租金急升，以北京王府井地區為例，差不多較07年上升了100%。由於潤地早已在全國多個大中型城市黃金地段購地發展零售商場，其租金收入亦異常強勁，德銀指首5個月已高達10億元。隨着物業組合相繼落成，到2013年更會逾30億元，以屆時的人民幣匯率和以5%折現率計算，單是投資物業已可支持當前的市值。
有力上試20元
走勢上，潤地已突破由09年尾延伸出的下降軌，今次是否真的轉勢，當然仍要觀察，但基本因素良好又已踏入銷售高峰期，筆者認為現水平已可分注吸納，中長線有力上試20元以上。
（筆者持有華潤置地）
撰文：張兆聰
