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潤地租金收入強勁長青網文章

2011年07月06日
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Submitted by 長青人 on 2011年07月06日 05:59
2011年07月06日 05:59
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財經
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【明報專訊】港股微跌22點,收報22747點,成交金額亦回落至608億元。華潤置地(1109)租金收入極度強勁,參考德銀報告,今年首5月已達到10億元(人民幣.下同)。集團早已在多個重要城市黃金地段發展大型零售商場,未來2至3年會陸續落成,只要中國經濟能正常發展,中長線單是投資物業或已足夠支持當前市值,較其他純售樓發展商更為穩健。

內房龍頭股一直是中國海外(0688)和華潤置地,但過去一年潤地逐漸被市場看淡,主要理據一般是銷售速度較慢,又或是資產負債表有壓力。無可否認,潤地多年來售樓速度緩慢,以今年首5個月為例,累計合約銷售金額和合約銷售面積為94億元和84.4萬平米,按年雖增長46%和27%,但相比同業並不出眾,亦僅為公司全年銷售目標300億元的31.3%,進度一般。

另外,集團去年底止淨負債比率約55%,金額逾250億元,但今年資本開支相當龐大,當中未付地價達180億,建築工程開支150億,稅款60億,還貸68億,全年現金支出總額將達到460億。即使有大約260億元可陸續入帳,財政仍有一定壓力。

後年投資物業租金 支撐今日公司市值

集團今年可供銷售的樓盤數目,由去年的25個增加至47個,而加大開發力度後,全年可推售的貨源市值達到500億元至600億元,當中7月至9月會是銷售高峰期,而不在限購範圍的有約175億元。鑑於潤地以往銷售成績極佳,全年銷售率達到50%至60%,機會還是相當高,銷情和財政均毋須過分憂慮。

更重要的是,內地於金融海嘯後大量新增貸款,結果導致全國租金急升,以北京王府井地區為例,差不多較07年上升了100%。由於潤地早已在全國多個大中型城市黃金地段購地發展零售商場,其租金收入亦異常強勁,德銀指首5個月已高達10億元。隨着物業組合相繼落成,到2013年更會逾30億元,以屆時的人民幣匯率和以5%折現率計算,單是投資物業已可支持當前的市值。

有力上試20元

走勢上,潤地已突破由09年尾延伸出的下降軌,今次是否真的轉勢,當然仍要觀察,但基本因素良好又已踏入銷售高峰期,筆者認為現水平已可分注吸納,中長線有力上試20元以上。

(筆者持有華潤置地)

撰文:張兆聰

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