【明報專訊】香港不少企業老闆都靠「磚頭」作融資，在業務能夠賺錢之餘，也每每喜歡投資物業，所以對樓市脈搏往往有深刻見解。身為玩具廠家兼立法會議員（商界功能組別），又是議政團體「經濟動力」的創會成員之一的林健鋒，就透露了他的投資物業心得，認為買賣物業，必須知己知彼，要掌握市况，也要評估清楚個人可以承擔風險的極限，並要寧買當頭起，因樓市在谷底時，自己本業也可能有問題，銀行亦未必肯借錢給你買樓，摸底風險其實不低。
從事實業生產的廠家，以往在公開場合中一般比較低調，也有不少廠商被冠以殷實商人的稱號，主因做廠並非是搵快錢，必須經過巿場調查、產品設計、購置機器及材料､繁多的生產工序，是要花甚長時間的工作，故又被喻為「揼石仔」。
玩具界翹楚 投資地產積極
不過，多年來地產投資巿場回報快，利潤高，吸引不少廠商也向地產投資巿場打主意，甚至「不務正業」全身投入搵快銀的戰場。但現時樓巿較反覆，前景未太明朗，林健鋒對地產投資則選擇一條穩紮穩打的路。
他說：「樓價跌對工商業都有影響，中小企向銀行借錢有時都用磚頭去抵押，如果企業和銀行關係好，一般仲可以借得六成至七成，否則不容易批核。」
林健鋒是永和實業董事長，該公司以生產變形金剛玩具而深入人心，和林同是玩具實業界翹楚的旭日集團主席蔡志明､玩具城主席鄭躬洪及其弟鄭躬明等，他們個人營商成功之餘，都不忘買磚頭投資，是廠商在地產投資巿場其中較為積極分子，反映不少商界人士對本港地產巿場前景信心十足。
「我認為一個地產投資者決定購入物業嘅時候，可以反映對於自己工作及居住地嘅將來有冇信心；但一般廠商賺到錢，只係買多一兩嚿磚頭嘅心態嚟投資，通常都好少諗住炒賣。」不過，林也不諱言，有些行家投資物業已經非為保值，而係當作一盤炒作生意。所以，近年已經有些行家投資金融業､物業等買賣，跟其起家的本業已經偏離很遠。
投資物業須知己知彼 衡量風險
本港樓巿前景現時面對多項未明朗因素，地產投資者該如何取捨？這些因素包括中國的緊縮政策､外圍的歐美等國家債務危機未除、貨幣量化寬鬆政策的變化、息率可能掉頭向上等。本地則受去年11月及今年6月，政府先後推出限制住宅物業短炒的額外印花稅、提升住宅物業按揭門檻、最近又擬復建居屋等衝擊。
林說：「我覺得投資物業要知己知彼，要知道自己嘅能力，同埋自己風險承擔能力可去到邊；如果你係做生意嘅，你一定要了解你盤生意，同時，若要投資就寧買當頭起。」
回顧2003年SARS期間，本港樓價大跌，但當時人心惶惶，沒有多少投資者敢下決定入巿。林說：「因為當時銀行一般都唔敢貸款畀你，你要預埋如果買咗之後，一年或以上，樓價唔升或者繼續跌，你要預算埋承擔能力，資金儲備要多啲，甚至會否影響自己工作和生意。」
樓巿起伏大 惟港仍是福地
本港樓巿雖經歷多次周期性大起大落，其間巿場上有不少所謂明星隕落、也有不少新星誕生。林健鋒表示，無論如何，香港仍然是一塊福地。「我有一個朋友，喺今年3月11日日本大地震發生前兩周，喺仙台巿畀咗臨時訂金，買咗一間好多人都話靚嘅洋房，豈知冇幾耐就地震。好彩佢未正式成交而免於損失慘重，所以相對日本等地方都會有不測嘅情况，香港真係福地。」
林未肯透露他持有和投資物業的詳情，而在立法會的申報資料，也只提及在香港擁有物業而沒有詳細資料，他只稱都是極長線持有。土地註冊資料顯示，林健鋒在1989和1999年曾入市東半山嘉雲台並持有物業至今，而購入單位呎價分別低至2200餘和7500餘元，現物業樓價升幅以倍數計。
撰文：鄧雅各、陸振球
攝影：葉漢華
