【明報專訊】6月份最矚目的樓市新聞，自然是政府極可能會復建居屋，而受到有關消息影響，根據美聯物業統計，香港二手樓價6月份平均每呎為5920元，較5月份的5927元微跌0.1%，為連升12個月以來首度回落（見圖）。事實上，近期樓市除了成交出現萎縮，也多了減價以至撻訂的個案，早前市場瀰漫的樂觀情緒大減。
那到底香港樓市是否已轉勢，抑或只是如去年11月政府推出額外短炒印花稅及收緊按揭後，樓市只出現短暫調整，然後又再攀升？《明報》今日下午便舉辦《樓價高企 如何部署？》研討會，幫助讀者掌握樓市最新形勢，如讀者不刻出席，可留意下周本欄的相關報道。
言歸正傳，樓價自去年5月起，一口氣連升12個月，累積升幅達27％，要唞一唞氣也是正常，加上近月銀行連番調升拆息按揭利率，逼令買樓人士改用傳統以最優惠利率（P）計算的按揭利率，早前可以低至1厘供樓的情况不再，市民就算有入市意欲，也容易變得較審慎和觀望，也是可以理解。
瓏璽銷情佳 市况非太差
不過，樓市氣氛是否真的變得太差？那又未必，就如新鴻基地產（0016）最近推售奧運站新盤瓏璽，銷情仍然理想，且有單位能以呎價逾4萬元沽出，連帶奧運站其他樓盤如一號銀海和柏景灣的一手貨尾，也能以新高價售出，反映針對實力客的優質盤，仍然不乏承接。
樓市大旺時，壞消息也會當成是好消息，就如去年11月政府推出兩大遏市辣招，不少人以為可以趕走炒家，樓市自難看好，最後炒家固然絕迹（反映短炒、未完成交易已轉售的「摩」貨（成交前已轉手）比例跌至0.7％，見圖），但業主卻因賣了樓後若再入市，便會成為辣招的針對對象，反而不肯賣樓，令到二手供應急降，造成樓市在數周內便完成調整，隨即連月「乾升」。
現在樓市出現整固，便可能對壞消息變得敏感，比方如賣地成績「未符預期」，便可能成為代理或分析員的唱淡藉口，令樓市加添調整壓力。
政府下月主動拍賣九肚山地皮，這幅地皮可建樓面約103萬多方呎，而政府特別限定發展商要興建至少970個單位，現時測量界普遍估計地皮可以80多億至90多億元售出，折合每呎樓面地價8000餘至9000餘元。
九肚山賣地成績 隨時扭曲市價
要知道，其實地皮早在09年已放進勾地表，雖然近年豪宅市場暢旺和豪宅價格屢創新高，但一直未見發展商申請勾出這幅地皮，原因可能和其規模過大有關。
現時九肚山主要是洋房集中地，共有約345幢洋房，照政府最新的賣地條件，則項目落成之時，九肚山的豪宅供應會突然大增接近3倍，且當中極可能包括大量小於1000呎的單位，市場能承受得了嗎？而發展商投地時是否仍會積極承價？令人擔心的是，如果最後賣地成績是「未符市場預期」，將會成為扭曲市場價格的信息！
說到樓市信息，筆者最近和一位靠投資物業致富的隱形富豪茶敍，對方談及上周七一遊行的人數統計，原來對投資物業也有啟示性。隱形富豪說，遊行以後，主辦單位說參加者超過22萬人，警方則說只有5萬多人，而港大調查則估計為6萬多人，三種數據，不能三種都對，而他則較為相信港大的估計，皆因認為港大會較「中立」。
投資物業欲成功 首要「誠實」
這位隱形富豪說，從政治角度出發，援引有利自已的數據，自然可以理解，但若是投資，尤其是買賣物業，若只是看自己喜歡的數據，便隨時有覆頂之災。比方說，他見過不少因自己錯過低位入市機會的人，便整天只找一些利淡的經濟數據，只望樓價調整後可以入市，豈知等了十多年都未能如願；相反亦見到買了樓的一些炒家，只會看好，就算97年亞洲金融風暴來臨時，經濟已明顯轉壞，而政府又施行「八萬五」，卻仍不知道要壯士斷臂，結局自然悲慘。
他認為，成功的物業投資者，首要對自己「誠實」，最怕是連自己也騙倒。
陸振球
