【明報專訊】最近有兩個樓市統計數字，頗值得大眾留意，一是金管局剛公布，截止今年第2季，原來香港仍有48宗負資產個案（圖1），二是在第2季尾政府放風會復建居屋和進一步進收緊樓宇按揭，以至樓價開始出現調整以前，季內錄得350宗九七蟹貨，終能轉手賺錢的「脫苦海」個案。
如果大家不是善忘的話，應記得香港樓價在九七年金融風暴和「八萬五」夾擊之下，樓價連跌6年多，整體樓價曾跌近七成，樓市最低潮時，香港的負資產家庭多達10萬個以上，及至03年SARS以後，隨着樓價回升和業主不斷供樓還款，也有壯士斷臂的售出物業，負資產才逐漸減少。至近月政府指樓價回升至或略超九七年水平，並不斷發出警告和推出針對樓市泡沫措施，但原來香港仍存在負資產家庭，其所持有物業的樓價，至今仍還未能「返家鄉」。
不是幸災樂禍，市場仍存在負資產家庭，可產生一定的警戒作用，提醒大家若政府出重手打壓樓市，又或如制訂如當年的「八萬五」建屋目標，只要經濟環境逆轉，樓價大幅調整三成或以上，便會重新出現大規模負資產。
嘉湖九七蟹貨 仍蝕逾百萬
另外，就算是脫離負資產，也不代表是真正「甩難」，比方祥益地產昨日提供的一宗成交個案：天水圍嘉湖山莊7期（景湖居）1座中層A室，面積820方呎，剛以275萬元易手，業主1997年持貨至今已14年，最終還要帳面虧蝕達108萬元！同時，利嘉閣也提供另一宗個案：位於青衣的翠怡花園2座中層E室，面積572方呎，剛以263.8萬元成交，原業主於97年10月以330萬元買入上址，最終仍要帳面虧損66.2萬元離場。
事實上，由03年樓市見底回升，至今已有8年時間，仍未能完全清除所有負資產，可見若樓價的大方向一旦轉變，對經濟和民生造成的不利影響，未必可一時三刻便能補救，所以制訂房策時，不宜因政治壓力便掉以輕心。
當然，買樓變成負資產，也不能全怪政府的房策有問題，自己是否頭腦發熱，盲目高追入市，也應負上相當責任。另一方面，固然市場仍有負資產和未能「返家鄉」的物業成交，但也有在九七年高峰期入市，最終卻能「脫苦海」的獲利轉售個案，根據利嘉閣統計，今年次季便有350宗九七蟹貨能最終甩難的成交，其中最突出為跑馬地崇德大廈一個低層B單位，原業主97年時的買入價為488萬元，卻在上季以1330萬元將物業轉售，帳面賺幅達1.73倍（表）。
實力業主 低潮過後蝕變賺
要知道，過去14年樓市先大落，再大上，能堅持到最後勝利，業主能在樓價勁跌後仍有實力供樓，可說是最關鍵的原因。因此，金管局一再提醒現時低息環境下買樓，要提供按揭的銀行為客戶做好壓力測試，比方如息口較現時升3厘仍不會覺得供樓有壓力，也不無道理。
「限呎地」損庫房賣地收益
政府近期除了因應政治壓力而打壓樓市，亦順乎「民情」而屢推「限呎」或「限量」地，藉此增加市場提供較細面積的一手單位比例。固然，近年發展商普遍傾向興建大單位或豪宅，原因之一，除了配合本地高收入家庭或富豪的需求外，相信也和多了內地人來港買樓，而他們大多傾情一手大單位和豪宅有關。
根據中原地產的估計，今年上半年一手盤的內地買家比例高達32.4％，而內地客佔二手單位的比例只有約8.1％（圖2），要壓抑一手盤樓價，其實應以增加豪宅地皮為主，但政府卻將重點放在推出「限呎」地或「限量」地，似乎是開錯藥方。
東涌迄今最大一幅「限呎」住宅地在日前開標，結果由新鴻基地產（0016）以37.7億元投得，折合每呎樓面地價2700餘元，市場普遍認為，若這幅地皮沒有「限呎」和「限量」的規定，地皮成交價將會較高。不說這幅地皮的成交價和日後賣樓時的售價，會否對同區中小型住宅單位構成壓力，但可能已令庫房的地價收益減少，未知明年的特區政府，是否再有能力向每位成年市民派6000元？
文﹕陸振球
