【明報專訊】明天政府將拍賣首幅位於沙田九肚山的限量地，由於規定興建至少970伙，為九肚山區內現時的單位數目逾3倍，密度之高為區內之冠。雖然多家發展商包括新地（0016）、嘉里（0683）、會德豐地產、南豐及嘉華（0173）等對該地有興趣，但由於發展為豪宅的潛力受到高密度限制，或會影響發展商投地意欲。
美國降級或令開價更保守
加上標準普爾在周末調低美國的信貸評級，世紀21香港首席顧問陳東岳表示，預期發展商投地態度比較之前保守，考慮承價需時較長，陳也調低他自己的預測，成交樓面呎價由原來的7500元調低至6800元。
在上周五本報調查各機構的預測，發現市場對九肚山地皮估值分歧，成交價介乎約70億至93億元之間，即每方呎樓面地價約7000至9000元。暫時未知經過美國被降評級後，各機構是否會調低預測。
該地皮位於九肚山麗坪路的中高段，地盤面積約24.8萬方呎，地積比率約4.16倍，可建樓面約103.14萬方呎。雖然現時該地前方依然開揚，日後落成的高層物業有機會享海景，但倘若毗鄰現存於勾地表地皮被其他發展商投得，勢必影響項目景觀。由於限量關係，市場預計，為保持大部分單位面積平均逾1000方呎，預料將有約九成半單位面積設計為逾1000方呎大單位，並將餘下約5％設計為面積約2500方呎的洋房（見表）。若與現時九肚山的低密度豪宅比較，密度相對較高，令競爭力相對下降，成為發展的掣肘之一。
此外，業界亦關注區內的交通問題。測量師林晉超指出，該幅用地為勾地表上、九肚山7幅地皮中可建樓面最大，發展密度亦最高，其他6幅用地多為1倍至1.54倍的地積比率，故發展為高檔次豪宅具有一定難度。「項目只靠麗坪路出入，很難想像那麼多戶入住。」
區內最大項目 僅靠一路出入
他亦估計，發展商將會把項目打造為優質住宅發展項目，並以分層式住宅為主，加設小量洋房配合市場需求，並策劃興建地庫停車場。他亦預料，部分發展商將會合組財團方式競投，以增加財力及分擔風險。
