【明報專訊】香港加息遙遙無期，資金追捧高息股，本港龍頭房託基金（REITs）領匯（0823）自然是其中之一。有分析員質疑領匯過去因翻新房署旗下商場而獲得的高增長期已過。領匯行政總裁王國龍接受訪問時說，資產提升計劃（AEI）是沒有停下來的一日。他將以商業地產的眼光，從每個細節吸引消費者，來提升領匯物業的水準和收入。
王國龍說：「你看看銅鑼灣世貿廣場、沙田新城市廣場，每6個月便有新的東西出現，不停地變。」領匯的物業亦一樣，150多個商場，5年以來做了21個資產提升項目，而且初期的項目有部分是很小型的，有時只是一個商場的一部分，例如大型商場龍翔廣場，現在可以回頭再做。
成功私人商場 半年一革新
他認為，公眾誤解領匯的AEI步伐會減慢，是因為房署的東西，起了便不再動了。翻新過的商場其實可以再翻新，每次做都會有增長。「若有某條走廊較為靜便再『執』。」甚至改造商場設計，盡力吸引人消費，例如改動升降機位置，令人從港鐵或巴士站回家時都繞一繞商場，增加居民消費意欲。
有價有市 加租對得起股東
他表示，今年會做6個AEI，仍有20多個在籌劃中。有指領匯的翻新工程引致瘋狂加租，小商戶被迫遷時有聽聞，王國龍辯解說，出租率照樣升，表明人們在這裏賺到錢，找到商機。「若有人願以高價搶舖而我拒絕，除了對不住單位持有人（即股東）之外，我還對不住那個看到商機的人。」
他又舉例說，黃大仙龍翔廣場翻新後，去年12月迎來第一間莎莎（0178）店，他們意料不到的是，大部分的客人是本地人而非內地旅客。又例如一家酒樓每逢周末便要加大枱面，因為那些原本會帶長輩到旺角飲茶的年輕人，現在會留在屋邨，到該酒樓去，進而吸引額外人流。「這些客是我們應得的，以前商場不吸引，人們都到外區消費，現在我只把他們弄回來罷了。」
一改屋邨自給自足原則
他指領匯5年前從房署接過150個商場，這些商場原本的設計是要自給自足，即是在每個屋邨提供所有居民需要的東西。「我們接手之後就不同，例如彩園邨的街市我們已改建為商場。因為居民都選擇去隔一條街的街市。那麼我們為何還要在彩園邨保留街市呢？」
「又例如一間屋邨酒樓，經常只得一半客。我們便將它間細，把另一半樓面用來開一家茶餐廳、一家壽司店及一家珍珠奶茶店。大家立即多了選擇。酒樓人客亦看似多了。」他說這就是商場文化的改變。
領匯6月以逾11億元收購將軍澳南豐廣場，王國龍仍希望有其他收購，「現在我們有少少『恨嫁』，不過恨嫁都要有男人追。」他說現時「彈藥」充足。若果將負債比率由現時的約16.5%提高至30%，已有超過100億元作收購之用，問題只是有沒有好對象。「我們要求收購項目是yield accretive（即可提升收益率），例如南豐廣場，買回來的時候（租金回報率）是4.3厘，但可以透過重組商戶組合等來提高回報率。」
保留彈藥 尋找收購對象
上市之後的5年，領匯主要從3方面提高盈利，一是提升租金收入，二是節流，三是資產提升。剛完成的收購，能讓投資者知道還有第四道板斧，「那就多了很多東西可以玩。」
在不同經濟環境之下都有提升收入的方法，「一年好景，可以多加些租，那一年冇咁好，又可能有業主願意放售物業。」在任何情况下，公司都可保持增長動力。
好景順景 也保持增長動力
他表示，要增加收入並不一定要大幅加租，只要將佈局、定位、商戶組合等做好，減低空置率，吸引人流便可。節流方面，由於領匯物業達180項之多（連同停車場），冷氣都數以百台計，每年最多只能換數十台，「只計換冷氣已有排做。」還有安裝反射陽光的玻璃、動感電掣等。環保節能措施可繼續幫助領匯降低成本。
領匯定下每個AEI第一年的投資回報率，都要達到15%，令到外界相信值得翻新的商場買少見少。但王國龍說，這不是鐵板一塊：「太古廣場和國金二期商場開幕的時候人流也很少。」所以在決定哪個商場值得翻新時，領匯還會看得長線一點。
撰文：張令陶、高志堅
