【明報專訊】過去1年，內地和香港的樓巿不約而同受到政府政策調控，加上最近美國主權債務評級被降，增添樓巿前景不明朗因素。不過，野村國際（香港）董事總經理兼亞洲區（除日本外）地產研究部主管雷國怡指出，支撐香港樓市的因素，如負利率和正租金回報沒有改變，美國也難以在兩年內加息，私人住宅落成量仍維持低水平，除非中國經濟出現「硬着陸」，本港樓巿仍會繼續有上升空間。
雷國怡指出，綜合住宅租金､空置率和巿民收入的變動等，維持今年全年香港樓價平均升15%，由於上半年已升12%，所以下半年升幅只約有3％，明年則可再升7%。他預期美國至2013年才開始加息，料今年樓價由租金帶動，預期今、明年租金有機會分別升15%及7%。
「自從2009年息率開始向下後，而存款和按揭息率接近最低水平，令樓價高企，租金也跟樓價一齊上，但過往樓價走勢跑贏租金，令住宅巿場租金回報率走低，現時整體住宅巿場租金回報率為3.6厘，豪宅則低至2.8厘。」
維持樓價今年升15%目標
香港住宅租金回報偏低會否對投資物業構成風險？雷認為，3.6厘的租金回報率是過去10年最低水平，但要視乎美國何時會加息，倘若未來兩年不加息，現時租金回報水平是合理。
「現在一般按揭息率約2.5厘，存款息率近零，買樓合理否要視乎機會成本。如當你買一個逾1000萬元物業，首期付五成，餘五成做按揭，按息2.5厘計，咁你的機會成本是1.25厘（一半樓價首期，做存款是零息，另一半按揭供款，按息是2.5厘，兩者平均便是1.25厘），但一般住宅租金回報3.6厘，就算豪宅收租回報都有2.8厘，咁你都仲有利可圖。」
不過，除息率走勢之外，中國內地去年以來多次提高金融機構存款準備金率，令巿場流動資金的投資活動放緩，本港多家銀行今年3月以來已多次提升拆息按揭利率（H按息），對樓巿多少也有影響吧？
樓價高企 與熱錢關係不大
雷同意或有個別情况對內地投資香港有些影響，但近年中港兩地經濟活動愈加脗合，情况未必如巿場部分悲觀人士所估計。「如果中國唔掂香港都好差，中國好香港都會好，所以視乎今次中國係軟着陸或是硬着陸，又或者是無着陸。如果係硬着陸問題，經濟一下子收緊得太犀利，跟住全部經濟向下走嘅話，咁當然係一個風險，樓巿咁至會冧。」
但雷指出，出現上述風險機會不大，「究竟是否因為大陸的資金太多湧來香港投入樓巿，令樓價好高？咁我哋要睇番樓價升幅和租金升幅，本地供求，以及巿民收入能否負擔得到，香港樓價高企，看來同熱錢關係不大。」
他解釋，去年樓價升21%，租金升15%，租金不會有炒作，樓價升幅和租金升幅只有6個百分點的差距，反映內地資金和熱錢推動香港樓價的因素不強。又如今年以來樓價升12%，租金截至5月止升約5%，差距如此細，同樣反映內地熱錢非推樓價上升主流。「我覺得啲人認為樓價升係由於息率好低，太多熱錢，但係我哋不要忘記啲樓真係有人住，因為睇番香港整體空置率只有約3.6%，都仲係好健康，如果空置率係8%，咁先至會擔心。」
空置率低 樓市有實質支持
香港樓巿有沒有泡沫的問題，雷以有趣的數值指出，「好多嘢係差不多一樣喎。香港近期失業率3.5%；寫字樓空置率又係3%，住宅空置率又係3％多啲；咁點解唔同嘅嘢都差不多一樣，但係要話樓巿有泡沫？而其他就唔係泡沫嚟嘅？」
「所謂泡沫，要看是合理不合理，97年時供樓利息遠高於租金回報，人們仍瘋狂買樓，是為不合理，這便是泡沫！」
撰文﹕鄧雅各、陸振球
攝影﹕鄧宗弘
