【明報專訊】兩年前當九肚山地皮被納入勾地表時，筆者已預言該地會是樓市的「計時炸彈」，而在月前政府宣布該地為「限量地」並主動推出拍賣時，更一直指不看好其成交價。果然，本周二該地正式拍賣時，僅獲嘉里、信和和萬泰合組的財團以「一口價」的開價55億元投得，折合每呎樓價地皮僅為5332元，較兩年前鄰區的白石角地每呎逾7000元成交價還低，即時對近期相對疲弱的樓市，進一步構成衝擊。
筆者並沒有「水晶球」，自然沒有預測能力，但正如經濟學教授張五常所言，分析經濟，最重要是掌握局限或約束條件，便能推論出各種政策或經濟行為的大致方向。
比如今次拍賣的九肚山地皮，規模龐大，發展商至少要興建970個單位，可提供單位總數為九肚山現有豪宅單位的3倍，而又因限量關係，未來將有大量單位的面積只有數百呎，與九肚山一般準買家的要求格格不入，加上車位配套不足，難道將來買家大部分要搭巴士或穿梭巴出入？
九肚山地先天缺陷 難賣好價
此一地皮如此多的不利規劃因素，自然難以賣得好價，而在賣地前一刻，便有發展商斷言其成交價會較市場預期低十多二十億元，而果然被其不幸言中。
好笑的是，賣地以後，隨即有評論指今回政府是賤賣土地，惹來發展局長林鄭月娥作出回應，指「接受沙田九肚山的賣地成績，只要不賤賣土地，用市價賣出的每一塊土地，也是合理的。即使發展商反應差，令當局只能夠以市場的價格，或者是底價賣出，其實是可以接受的現象，所以並不是賣地成績差。」
筆者也認同，因為九肚山地皮具有先天性的缺陷，加上近期樓市氣氛較差，能夠以55億元售出，已是屬於「市價」，不能說是政府賤賣土地，但就可以說是政府將土地「賤化」，後以所謂「市價」售出，就如周前由新鴻基地產透過招標投得的東涌「限呎地」，同樣以低於市場預測價格成交。
M形社會 應多建公屋換樓盤
從經濟學角度出發，一宗商品如未能以最高價成交，只是反映其用途未被能完全反映應有價值，接連兩幅「限量地」和「限呎地」以不理想的價格出售，除了令庫房少了十億元計的收益，令政府可作福利如建公屋等用途的資金減少，亦反映了土地資源被浪費。
有評論說推出「限量地」和「限呎地」的目的，便要是藉此遏抑樓價，果真如是，不如以後在賣地條款，加上發展商必須作混合式發展，樓盤必須預留單位，並交予房委作為居屋出售，則肯定土地價格一定大跌，不用官員和政客再「傷腦筋」。
說開房屋政策，近年要求復建居屋聲音大增，認為這配合一般市民的上車需要。不過，野村香港地產研究部主管雷國怡卻有他的不同看法：香港的人口收入漸呈「M形結構」，所以社會最需要的是大型住宅和公屋，新的土地供應，亦應以興建這兩類住宅為優先。
先看圖1的香港1997年和2010人口收入分佈，很明顯，經過13年，月入數千至萬餘元的低收入家庭增長，以及月入超過3萬元的家庭增長，明顯遠超月入萬餘至2萬元餘元的家庭增長。而月入數千至萬餘元收入，多起公屋才可以幫到他們，而月入超過3萬元的家庭，則是私樓上車和換樓客的目標。
大型單位遠不足高收入家庭需求
至於月入萬餘元至2萬餘元的家庭，亦同時是符合一般申請居屋資格的家庭，他們的增長幅度反而較低。因此雷國怡推論，如將原來興建私樓或公屋土地轉為興建居屋，未必是符合社會的真正需要。
雷又引述圖2指出，2005至2010年之間，香港月入8萬元或以上的家庭，其增長速度遠超面積逾100平方米（1076呎）以上的大型住宅單位增長，05年時每1.1個月入8萬元或以上家庭，全港相應有1個大型住宅單位可滿足其需求，到了2010年，有關比率已由1.1:1急飈至1.5:1，亦即反映大型住宅單位過去數年絕對是供不應求，換樓盤及豪宅樓價又焉能不升？政府是否應先多建公屋和換樓盤，而市民換樓時，會將原來的上車盤放售，則又有助紓緩上車盤的需求和上車壓力。
相同道理，將九肚山地強制興建「迷你豪宅」，又那會是合乎社會的需求？
陸振球
