【明報專訊】目前樓市呈現一手熱、二手冷的現象。一手盤只要定價合理，首日可售出高達七成的推售單位（見表）。反觀二手樓卻成交低迷，反映二手樓價格的中原指數連續5周下跌，是自2008年底以來最長的連跌紀錄，累積跌幅3.8%（見圖）。中原地產創辦人施永青認為，目前市况談樓市轉角為時尚早，多位資深分析師卻認為，樓市已進入下調周期，未來會繼續下跌。
中原地產昨晚公布剛過去的周末日，10大二手屋苑交投有15宗，按周回升36％（見表），但仍在極低位徘徊，相比起去年高峰時每周逾百宗，屬天淵之別。
至於為何一手樓盤成交仍然火熱，專家指出，這與較高的佣金、相對較小的供應量以及長成交期有關。
施永青昨日回應本報查詢稱，現時樓價跌幅只有幾個百分點，未能確認已經轉大角，雖然小角已轉，但樓價下行的大勢尚未成定局。
至於為何一手樓成交遠勝於二手，他認為原因很複雜，列舉其中三點：首先，金融海嘯之後，用家不願意放棄房地產投資，因為其他資產不穩定，樓比股票更為保值。
市况差 發展商加佣賣樓
第二，在市場不好的情况下，發展商大舉提高佣金，普遍已經增長到2%，再加上十萬元計的獎金，因此，「搶晒」二手樓盤的生意。以一個500萬元的單位計算，2%佣金加上10萬元獎金，即已達到4％，遠遠超過二手樓市場從買賣雙方各取1％的收益。
第三，目前香港銀行多把錢借給內地企業，減少按揭貸款，按息抽高。反觀一手樓有樓花期，毋須即時「上會」，二手樓要立即付首期，因而二手成交更受影響。
一手樓溢價減 設計更合客戶
研究本港樓市逾30年的前摩根士丹利董事總經理卓百德則直指樓市已陷入下跌周期。他認為，香港經濟放慢，加上銀行新造按息不斷提高，令本港樓市面對壓力。現為Portwood Capital董事總經理的卓百德指出，過去30年本港出現過6次樓市下跌周期，每次調整幅度最小也有12％。他相信今次也不例外，樓價會調整10%至20％，但不至於大跌。
里昂證券地產分析師王艷則回應本報稱，樓市轉角去年10月已經出現，目前總體成交水平明顯降低，會進一步影響樓價。保守估計，明年樓價會下調5%。至於一手樓的銷售暢旺，她指出，首先一手樓定價已經趨向保守，從前一手樓比同區二手樓價格可高出三至四成，但目前僅高出一成左右。另一方面，二手樓很難針對性滿足客戶要求，比如一手樓可以將樓層從3米拓展到3.5米，可以在設計上照顧既定客戶群，二手樓很難有此競爭優勢。
王艷還指出，香港每年一手樓供應單位約1.3萬個，而二手市場整體存貨量是120萬個。這也導致一手樓一經推出，往往受到追捧。
明報記者 顧冷冰
