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【明報專訊】若論香港最具「江湖地位」的財金界人士，除了任志剛外，便要數證監會前主席、現任中國銀行業監督委員會首席顧問沈聯濤。
沈氏深具國際視野，對全球以至香港經濟都有透徹理解，他將即出版的新書《誰主宰我投資》，罕有道出他對各樣投資領域的意見，當中提及，房地產是對冲通貨膨脹的理想投資工具。
沈聯濤認為，投資是終生的事業，比如房產就是這樣的投資，並且對於大多數人而言，它是最重要，也是必須的一項投資。他又認為，「房屋是你和家人一起度過最多時光的地方。雖然許多人待在工作場所的時間遠超過家裏，但至少，你要有家可回。」
任志剛說沒房產就是沽空
沈聯濤說，當他剛到香港工作時，鑑於香港高昂的房地產價格，便決定在香港購買一套住房，那是當時他最大的個人投資決定。他又表示，香港金融管理局前總裁任志剛，給了他最好的投資建議，「在香港，如果你沒有自己的房產，那麼你便是在市場中做空頭（沽空）。」任的意思是，自己居住的房屋其實並不是一項投資，而是生活必需的消費品。除非你同時購置兩套住房，那麼多出的另一套房產，才稱得上是一項投資。
沈稱，我們應仔細考慮任志剛的建議，「你的住房其實是未來通貨膨脹風險的對冲。每個人都必須有一個住所。過去，僱主可能會為員工提供住房。但現在，大多數僱主已不再提供這項福利，所以，你不得不選擇租房或買房。由於市場並非完全有效，租房價格常常會比買房的實際成本低。然而，情况並非永遠如此。
通貨膨脹和房屋短缺會使租金變得昂貴，這時你會發現自己得不到保護。對買房者來說，即使房價上漲，你也不太可能立刻賣掉它，因為搬家費時費力——有人說，生活中的第二大壓力便來自於搬家，有時這甚至是夫妻分道揚鑣的原因。」
他又指出，高昂的房價使購買住房成為一項重大的投資決定。「有時，逼於預算約束，你可能不得不降低標準，購買面積稍小的房屋。如果你向一位專家請教購房投資的三條原則，那麼答案往往是——位置、位置，還是位置。這是因為，房屋地段是影響房價的重要因素。位於商業中心、方便購物的房子，或者近鄰港鐵、交通便利的房子， 通常需求旺盛，價格也很高。相反，離市中心愈遠的地方，房屋價格也愈廉宜。」
購房兩原則 位置+預算
「如果你已決定了購房的位置，那麼，下一步，你需要決定自己的購房預算。國際通行的經驗是，你應當購買價格在全家年收入3至5倍的房產。在許多國家，由於房價飛漲，這一比率已迅速上升。房價對年收入比率的上升是全世界範圍內的普遍現象，而不僅僅只在中國和香港發生。根據國際清算銀行（BIS）的統計，在過去十年中，世界範圍內房屋實際價格上漲了50％至120％。調查顯示，第一，房價的上漲幾乎是實際收入漲幅的兩倍；第二，房屋價格上漲最快的時間是2002年至2006年，與股票市場的上揚幾乎同步。」
沈指出，全球範圍內的房屋價格上漲反映出幾點事實：人口結構發生變化，愈來愈多的年輕人逐漸自立，他們到了需要住房的年紀，房屋需求因此而旺盛；過去，名義和實際利率長期處於低水準；住房按揭融資方面的金融創新擴展了貸款的期限，銀行間競爭也不斷加劇。
另外，住房的供給仍然受制於許多因素，比如不好的城市規劃和有限的建築用地。在供給有限的情况下，除非利率上升和收入增長放緩，否則，房屋的需求會繼續增加，價格也會持續上漲。
明報記者 陸振球
沈氏深具國際視野，對全球以至香港經濟都有透徹理解，他將即出版的新書《誰主宰我投資》，罕有道出他對各樣投資領域的意見，當中提及，房地產是對冲通貨膨脹的理想投資工具。
沈聯濤認為，投資是終生的事業，比如房產就是這樣的投資，並且對於大多數人而言，它是最重要，也是必須的一項投資。他又認為，「房屋是你和家人一起度過最多時光的地方。雖然許多人待在工作場所的時間遠超過家裏，但至少，你要有家可回。」
任志剛說沒房產就是沽空
沈聯濤說，當他剛到香港工作時，鑑於香港高昂的房地產價格，便決定在香港購買一套住房，那是當時他最大的個人投資決定。他又表示，香港金融管理局前總裁任志剛，給了他最好的投資建議，「在香港，如果你沒有自己的房產，那麼你便是在市場中做空頭（沽空）。」任的意思是，自己居住的房屋其實並不是一項投資，而是生活必需的消費品。除非你同時購置兩套住房，那麼多出的另一套房產，才稱得上是一項投資。
沈稱，我們應仔細考慮任志剛的建議，「你的住房其實是未來通貨膨脹風險的對冲。每個人都必須有一個住所。過去，僱主可能會為員工提供住房。但現在，大多數僱主已不再提供這項福利，所以，你不得不選擇租房或買房。由於市場並非完全有效，租房價格常常會比買房的實際成本低。然而，情况並非永遠如此。
通貨膨脹和房屋短缺會使租金變得昂貴，這時你會發現自己得不到保護。對買房者來說，即使房價上漲，你也不太可能立刻賣掉它，因為搬家費時費力——有人說，生活中的第二大壓力便來自於搬家，有時這甚至是夫妻分道揚鑣的原因。」
他又指出，高昂的房價使購買住房成為一項重大的投資決定。「有時，逼於預算約束，你可能不得不降低標準，購買面積稍小的房屋。如果你向一位專家請教購房投資的三條原則，那麼答案往往是——位置、位置，還是位置。這是因為，房屋地段是影響房價的重要因素。位於商業中心、方便購物的房子，或者近鄰港鐵、交通便利的房子， 通常需求旺盛，價格也很高。相反，離市中心愈遠的地方，房屋價格也愈廉宜。」
購房兩原則 位置+預算
「如果你已決定了購房的位置，那麼，下一步，你需要決定自己的購房預算。國際通行的經驗是，你應當購買價格在全家年收入3至5倍的房產。在許多國家，由於房價飛漲，這一比率已迅速上升。房價對年收入比率的上升是全世界範圍內的普遍現象，而不僅僅只在中國和香港發生。根據國際清算銀行（BIS）的統計，在過去十年中，世界範圍內房屋實際價格上漲了50％至120％。調查顯示，第一，房價的上漲幾乎是實際收入漲幅的兩倍；第二，房屋價格上漲最快的時間是2002年至2006年，與股票市場的上揚幾乎同步。」
沈指出，全球範圍內的房屋價格上漲反映出幾點事實：人口結構發生變化，愈來愈多的年輕人逐漸自立，他們到了需要住房的年紀，房屋需求因此而旺盛；過去，名義和實際利率長期處於低水準；住房按揭融資方面的金融創新擴展了貸款的期限，銀行間競爭也不斷加劇。
另外，住房的供給仍然受制於許多因素，比如不好的城市規劃和有限的建築用地。在供給有限的情况下，除非利率上升和收入增長放緩，否則，房屋的需求會繼續增加，價格也會持續上漲。
明報記者 陸振球
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