港府8年來首為地皮開價

【明報專訊】政府今午將拍賣何文田前山谷道?h2期地王，這是自2002年9月近8年以來，政府首次從發展商手中，取回賣地的主導權，而政府擬於今天開始拍賣時，才會公布開價，且表明開價未必是心目中的底價，這做法有別於過去政府主動賣地時，開價等同底價的長年做法，簡言之，發展商舉牌承價競投時，也未必一定可拿下地皮，有測量師表示，這會令發展商事前難以作出有效率部署。 根據測量界最新估值（見表），該地每呎樓面地價1萬元屬估值的中游，若果每呎樓面成交地價低於9000元或高於1.15萬元，便可反映發展商對後市保守抑或進取。 市場預料，為了日後競投毗鄰何文田港鐵站上蓋有優勢，新地（0016）、長實（0001）今天肯定會奮力一戰。 約六成單位享中環海景 不過，這地王的拍賣亦面對一些隱憂，就是近期南昌站項目流標，加上歐洲債務危機持續惡化，大部分測量師都於近日調低了該地皮的估值。身兼科技園主席的測量師蒲祿祺昨向本報表示，由於歐洲的經濟出現問題，他原先估計地皮可以100億元成交，最新修訂為90億元。他認為，發展商今天投地態度會謹慎，不會太進取。蒲表示，地皮中央有通風廊將地皮一分為二，令地皮不能食盡海景，他預計只有60％至70％單位可享有中環至灣仔維港海景，其餘單位以山坡及舊啟德機場海景為主。 資料顯示，2002年時政府主動賣地，其開價即是底價，由於當時市道差，有多次紀錄是發展商承了開價後便投得「平價」地皮。及後政府實施勾地制，政府以發展商勾出地皮的價錢作為拍賣地皮的開價（或稱勾地價），另自行為地皮估值作為底價，從此底價才成為不公開的數字。 地政總署發言人表示，拍賣官於今天拍賣開始會公布地皮的開價，但由於底價是不公開，所以開價未必是底價。市場人士稱，換句話說今天發展商是近8年首次於未悉開價的情?下，走進政府賣地場，對競投部署會有一些影響。韋堅信測量師林晉超表示，政府若未能盡早公布地皮底價，或公布底價安排時間較遲，將影響發展商出價意欲及競投氣氛。 測量師：底價逾90億 可視為高地價政策 測量師陳東岳表示，若不考慮測量界最高及最低的估值，剩下的5個估值中最高為90億元，他認為若果政府的底價訂於90億元以上，便可以理解為政府有高地價政策。 陳表示，今天拍賣地皮，雖然不算很大，但哪家發展商投得這地皮後，對日後競投何文田港鐵站上蓋、即前山谷道?h1期及3期地皮，「計數」方面便佔有優勢，若能?伀o整個山頭，猶如擁有九龍區樓巿的制高點。測量界普遍預料，新地、長實今天會積極競投。 恒基（0012）副主席李家誠昨在一公開場合回應記者提問，會否出席今天競投何文田地皮，李家誠沒正面回應，僅稱「塊地好靚」。 今天拍賣的地皮，市場假設若每伙平均面積訂為1200方呎，可建單位約700伙，而整幅前山谷道?h共3期地皮可以興建達2000個豪宅，是香港歷來罕見的豪宅地皮。 （明報記者周偉強報道）