奧園估值吸引

【明報專訊】上周五筆者已建議買入內房股，不過真是估不到，在上周末人民銀行突然公布會增強人民幣匯率彈性，在預期人民幣升值的因素下，內房股最能直接受惠，就上周五介紹的遠洋地產（3377），昨日大升逾8%，表現不俗。既然有人民幣升值這個利好因素支持，加上昨日港股才是近期較像樣的升勢，估計升勢未完，一於繼續推介內房股，其中可以留意中國奧園（3883）。 預測市盈率單位數 看好該股的原因非常簡單—— 價殘，該股現價1.25元較其2007年招股價，以及去年配股價分別下跌了逾76%及28%，由此可見奧園現價真是相當之低殘。不過論質素，此股也不是太差，尤其是公司早前剛公布了近期的銷售成績相當理想，每平方米平均售價約11600元人民幣，成績相當驕人。不過更重要一點，其每平方米的土儲成本大約只是500元人民幣，所以無論內地樓市如何被打壓，對其影響也不會太大，難怪大行摩根士丹利預期奧園可於2011及2012年度會有大幅增長，預測市盈率更會大幅回落至8.3倍及4.6倍，估值如此吸引，確有低吸的條件。 奧園於2007年10月以每股5.2元招股上市，即現價1.25元較其當時招股價跌了逾76%。當然，現在與招股價比，似乎已經有點遙不可及，或者再近一點，其去年7月以每股1.73元配股集資逾6億元，但現價仍較該股配股價為低。由此可見，奧園現價真是相當低殘。 每平方米售11600元 成績不俗 不過論質素，此股又非不濟，尤其公司日前剛公布了截至6月9日，共錄得合約銷售金額11億元人民幣，在北京長安8號推售的帶動下，今年平均銷售價大幅增長169%至每平方米約11600元人民幣，成績相當不俗。雖然北京這個主要城市要賣過萬元平方米並沒有什麼厲害，不過厲害之處是奧園的土儲成本超低，據奧園的首席財務官林錦堂早前接受訪問時指出，公司目前土地儲備約900萬平方米，每平方米成本約500元人民幣，可想而知，即使計及建築成本，以及借貸成本，奧園的利錢也相當高。 基於奧園日前已表明暫不考慮下調全年50億元人民幣銷售目標，就以此為基礎，再以去年的純利率13.54%推算，奧園今年的盈利可望達到6.77億元人民幣，折合現價的預測市盈率只是4.3倍，相當吸引。當然，此估算是只是筆者粗略計算，若然參考大摩早前的預測，該水平應可望在2012年度達到，所以這或可解釋到該股股價相對落後的原因。不過，既然目前是炒反彈，又何必太計較，尤其該股近日突破了下降通道阻力線，14天RSI也企穩50中軸之上，昨日再以大成交向上，後市應有力再上，可須勢炒反彈，短線目標先看去年配股價1.73元，中線則看其每股資產淨值2.48元。 撰文：陳承龍