狙擊手伍冠流：「騎呢盤」只要價低 風險便小

【明報專訊】一般樓市投資者，都喜歡購入大型藍籌屋苑單位，愛其流通性高，容易轉售或出租，且易做按揭。不過，巿場上原來另有一批投資者，專門狙擊問題較多的「騎呢盤」物業，包括：半契（只有一半業權）、失契、不帶租約卻又不交吉或半交吉物業，甚至是凶宅盤，貪其可以以大折讓價入市，且競爭較小，其中投資該類型物業已逾20年的伍冠流，因此而「悶聲發大財」，其經驗甚具參考價值。 正職為海味出口商人的伍冠流，原來最初買樓，乃是在80年代初期買入兩個正常的樓花物業，但卻遇上中英談判，樓價急挫，以至首期蝕盡。之後待至80年代中期才重新入市，「但重新開始嘅時候我已無乜錢，所以唯有買啲有租約未交吉物業，當時因租務管制關係，呢啲物業加租難兼回報偏低，一般投資者都不喜歡，所以價錢同交吉物業比較，可以低三成以至超過四成。」 騎呢盤少人吼 價錢大折讓 伍回憶，80年代中期以16萬元買入銅鑼灣波斯富街寶明大廈其中一個連租約（當時月租1100元）不交吉單位，受當時租務條例對租戶較保障的管制，不能強令租戶遷出，其後相隔6至7年後，向租戶補回10萬元令租戶遷出後，以77萬元售出單位，扣除10萬元租戶補償費後，帳面賺51萬元。 之後，伍冠流便開始了他的投資「騎呢」盤生涯，他的策略是以大折讓價購入廉價盤，便自動有足夠水位「走盞」，令風險大為降低，他反而不怕市道波動，只要慢慢搵人接手便可。伍氏又曾購入半契等「騎呢」物業，他會通過游說或利誘餘下業權業主出售所剩業權，否則會等待下一手與他相似的買家接手。若購入帶租約不交吉或半交吉物業，買入後便要游說租客遷出，否則透過補償搬遷費令租戶遷出（2004年7月之前，舊有租務條例下，業主要對租戶被迫搬遷作賠償）；至於凶宅物業則等待下一手「不信邪」買家接，否則長揸出租。 往後至90年代期間，伍連番狙擊帶有租約的交吉或半交吉住宅物業，並已完成多宗買賣，帳面賺價由最低數萬元至數十萬元不等；包括北角錦屏樓一單位以18萬元買入後，因無法令租客遷出，即放盤以20萬元轉售出，只賺1萬多元。 伍曾買入的「騎呢」盤多不勝數，如2006年期間，透過拍賣會以93萬元底價買入沙田好運中心一個當時巿值130萬元不交吉單位，該戶由一對關係不和的母子居住，作為業主的母親因10多歲兒子不願遷出，故以「現况」、即不連租約卻又不交吉出售，要買家想辦法令其子遷出，故久未有買家接手，由伍氏購入後，才成功勸其子遷出。 「買不交吉或半交吉物業向銀行做按揭都唔難，但按息通常會較正常物業高1至2厘，不過，問題係有啲物業無契，好難搵銀行做按揭，所以一般要去田土廳（土地註冊處）申請補領一張證明文件，但也未必每間銀行會承按，否則只有向財務公司求按。」 伍表示，該類欠樓契物業亦存在他曾買入部分凶宅物業當中，例如5月底透過拍賣以114萬元買入沙田第一城48座低層G室單位亦欠樓契，但早前以每月6000元租出。 到價賺兩成即走 土地註冊處資料顯示，伍冠流由1992年至2009年期間，包括私宅及居屋等，以低於200萬元金額的住宅物業，買賣宗數逾80項。伍表示，多年來已轉售的凶宅物業，最少都有7至8項，他也會購入「正常」的物業，但會耐心等待有業主急售，有至少兩成樓價折讓才入市，他最多會同一時間，手持多達12至13項物業。 伍氏多採用到價即放，有約兩成利潤便轉售的方法，他也曾後悔相對短線而錯失賺盡的機會。「唉，當年我太早走啦，家都仲好後悔，1987年時曾經以105萬元買入中半山麥當勞道32號一個1600呎單位，於1991年以270萬元賣出，家巿值去到2300萬元！」 撰文：鄧雅各、陸振球 攝影：尹錦恩