內地客贏樓價 輸匯水

【明報專訊】中國宣布增加人民幣匯率彈性，雖然並非直接升值，但市場已大炒人民幣升值概念，更指內地資金將托起本港樓市。無疑自05年內地改革人民幣匯率機制以來，人民幣持續上升，加上港元與美元掛鈎，美元長期貶值，港元資產相對變得吸引，現時本港樓價已較05年大升逾五成。 不過，在樓價大升的同時，人民幣轉強亦變相削弱內地客投資港物業升值幅度，若內地客在港持貨約5年，將港元資產轉為人民幣，僅能享受約26％樓價升幅。業內人士認為，內地客會否繼續大舉來港買樓，視乎樓價會否如預期出現大幅升浪，否則人民幣日後持續上升，反而變相影響內地投資者獲利幅度。 早前中央為打擊內地樓市，繼續收緊銀根，調控措施一度影響內地資金流入本港樓市。中原研究部資料顯示，以整體香港二手私樓市場，去年全年內地客比例有5.6％，今年首4個月比例僅5.4％，輕微下跌0.2個百分點，其中豪宅跌幅最為明顯，今年首4個月，本港二手豪宅市場內地買家比例為13.4％，較去年全年比例18.1％下跌4.7個百分點（見表）。 內地客買豪宅 5年增7百分點 不過，若從05年人民幣匯改起計算，內地客來港購入豪宅比例卻大幅上升，由05年僅佔6％，大幅上升至今年4月的13.4％，即上升7.4個百分點。若以整體住宅計算，內地客所佔比例亦由05年僅佔2.5％，大升至今年4月的5.4％。若內地客於05年來港購入物業，05年1月平均呎價為3020港元，以當時每1元人民幣兌0.94港元計算，即平均呎價約為3203元人民幣。當時由於港元依然較人民幣強勢，內地客仍未享受來港買樓的「匯率折扣」優惠。匯改以後，人民幣日漸強勢，至07年初人民幣兌港元已達1兌1的水平，因幣值的差距，內地客來港買樓着數更為明顯，一批又一批的內地客開始來港掃貨，成為本港樓市非常重要的客源。 至今年5月，香港住宅平均呎價已大升至4612港元，大升53％。不過，由於人民幣較5年前升值，若該物業由港元兌換至人民幣計算，實質平均呎價僅由5年前的3203元人民幣，上升至4036元人民幣，升幅約26％。 蘇皇：內地客買樓有時為名氣 美聯首席分析師劉嘉輝表示，無疑隨着本港低息環境，未來供應量有限等利好因素，再加上內地資金刺激，過去數年本港樓價持續升勢，形成難以下調的局面；不過，人民幣升值成為刺激更多內地客來港買樓的因素，相信要視乎未來樓價能否出現大幅升勢。「若樓價不大升，人民幣卻持續上升，內地客或會先採取觀望態度，對樓市的影響未必是正面。」 蘇格蘭皇家銀行亞太區地產研究部主管吳嘉俊表示，自05年人民幣匯改後，加上港元與美元掛鈎，港資產價格相對變得廉宜，但隨着人民幣升值，內地客在港樓獲利並非如預期中高。「內地客買港樓並非只睇升值，有時真係為咗名氣，呢個反而係內地人來港買樓嘅真正原因。」 明報記者 陳天賜