翻新廠房 開闢上海創意產業

【明報專訊】時尚生活中心集團有限公司總裁黃瀚泓，為內地新型商業地產概念的倡導者，他集合了資金及不同創意團隊的力量，打造獨特的商業地產協作平台，把國外最先進的商業中心操作模式帶入中國，同時融入中國獨特的歷史文化底蘊，使消費者對時尚生活體驗賦上更多價值。 黃瀚泓在房地產和金融管理方面擁有20年的成功經驗。他於1983年至1996年任職嘉里集團，參與項目包括北京國貿中心、上海嘉里中心和嘉里不夜城等；1996年黃瀚泓加入瑞安集團，擔任市場部總經理，負責瑞安廣場和瑞虹新城等項目；1998年黃轉戰上海新地標——新天地項目，在擔任總經理期間，他率領的團隊以傑出的創意構思，打造了新天地這個如今廣為人知的上海時尚地標。 黃瀚泓2002年開始自行創業，成立時尚生活中心集團，以創新的理念為每個項目的獨特發展提供新的廣闊天地。公司首個項目「8號橋」，是廢舊的工廠改造成時尚創意園區的成功典範，現已成為盧灣區創意區域品牌。「時尚生活」目前在上海負責開發及管理的資產總額超過100億元人民幣，項目總面積超過110萬平方米。 今起一連三期，黃瀚泓將為讀者介紹他把創意產業園區引入上海的經驗。——編者 黃瀚泓：大家好。我是1980年中文大學BA（工商管理學院）的畢業生，離開母校正好30年了。這30年裏，我10年在香港工作，另外20年在內地工作。那20年裏面，1年在廣州，2年在北京，17年都在上海，從1993年至今一直在上海。每年我會有不多於30天留在香港，有時開會，有時探親。我雖然在上海工作，但我之前服務的兩家公司都是香港公司，分別是嘉里房地產和瑞安房地產，對滬港近20年的互動是蠻有感受的。作為香港人，在香港出生，看到上海這十多二十年來不斷進步，有時候對香港有些着急。 想找辦公室創業 看中舊廠房 今天主要談談我如何在內地房地產市場發揮「創意」。「創意」是今天的重點。 我們打造的項目叫「8號橋」，它是上海第一批創意園區。我們的下一個項目則是「8號橋」的延伸。「8號橋」一期完成之後，我們在離世博很近的局門路上面打造幾個園區，從一個園區發展成多個園區，這是一種集群概念。我們現在在朱家角還打造一個30萬平方米的項目，概念是發展一個創意產業的新市鎮。 2003年前，上海沒有創意產業這說法。在2003年底，我們也是無心插柳，那時我們開始創業，需要找一個新辦公室。我們跟盧灣區政府提出一些想法，他們也很希望留住我們，所以幫忙找了一個老廠房，位於建國中路。 以改造招租管理模式經營 我們看到其中一棟很喜歡，但是它旁邊還有7棟其他廠房，見到它們有些破舊，自己都有點擔心。我們改造自己的一棟，那旁邊7棟什麼時候會翻新也不知道。這個園區的業主是國營企業上海汽車集團，跟他們一談，發現原來它也願意將這些廠房全部出租。我們就利用這個機遇將整個廠房改造，總共是1.5萬平方米。 我們很早就提出這種模式，不是傳統房地產的買地形式，而是像BOT（build-operate-transfer，興建、營運、轉移），經營20年。我們先投資改造，再招商和管理。我們給廠房業主一個固定的租金，剩餘的收入就是我們的利潤。這筆帳算下來是令人欣慰，大概5至6年左右就回本。 將創作融入商業 可拉動經濟 我們在2004年只用了7個月完成第一期的改造。然後在05年，上海市長韓正來參觀「8號橋」，那天我蠻感動的，他說我們做了政府想做但一直不知道怎麼做的事情，就是發展創意產業。他們在幾年前看過蘇州河旁邊的一些創意產業，但主要是和藝術相關。他們有點擔心這是意識形態的事情，那怎樣跟經濟發展拉上關係呢？ 但是在「8號橋」，我們聚集了71家海內外的創意產業，有建築設計、動漫畫設計、平面設計、廣告設計等等。他感到眾多的創意企業聚集在一起，能大力推動經濟發展。所以從那天他就說，上海要搞創意產業。 在10天以後，當時的市委書記也帶了10個區的區長來參觀，然後就宣布上海要發展創意產業。5年多後的今天，上海已差不多有100個創意產業園區。但很多屬政治工程，不少只是在短時間裏完成硬件的改造，不是每個園區都能健康發展。到今天，「8號橋」還是上海市給全國參觀的示範園區，也是上海市一個文化交流基地。 發展速度快 良莠不齊 2005至06年上海市政府大概對75個創意產業園區進行授牌，但是到今天市政府也覺得授牌太過氾濫，所以開始推行年檢，就是每一個創意園區每年都要給政府考核成績，比如說他們引進了多少家創意產業。有些園區可能已變成酒吧區。這個就是現在上海創意產業園區的發展情况，速度很快量很多，但良莠不齊。 （三之一）