買房託基金 涉足高門檻物業

【明報專訊】低息環境下，供樓平過租樓，吸引不少人考慮買樓收租。不過買樓始終並不是無風險，一則樓價處於高位，二則外圍環境仍然未明朗，歐洲債務危機會否演變成為環球經濟雙底衰退亦屬未知之數，投資者不妨考慮同具收息功能的房地產信託基金。 投資於房地產信託基金的最大好處是，是可以藉此涉足商舖及寫字樓這類入行門檻較高的物業。普通人要投資這類升值潛力較住宅高的物業實在有心無力，因為根本難以動輒拿出數千萬元，甚至以億元計的入場費，房地產信託基金主要投資在商廈、酒店及商場等，正好為散戶提供一個選擇。 要注意的是，房地產信託基金擁有一種管理權，其收入來源為租金，由於證監會守則規定，房地產信託基金要將最少90％的除稅後淨利潤作為派息之用，即每賺10元，即要分9元給股東，所以股息遠高於其他類型的股份，回報率相當吸引。 以領匯（0823）為例，息率約為5厘，不計除牌的睿富，餘下已上市的6隻房託，派息率皆在7至12厘之間，當中以陽光房託（0435）最高，比買樓收租划算，一來入場費較小，二來回報率遠高於收租。現時賣住宅樓收租租金回報率約3至4厘間，5厘回報是相當難得。而且買房託更可免卻做包租公須追租及維修等的苦惱。 物業組合優劣息率 影響回報 投資房地產信託基金，要清楚有關基金的物業組合優劣，這將直接影響租金回報。以大家都熟悉的領匯為例，現時擁有逾100多個房委會的屋邨商場，以及近30個停車場，近年透過翻新商場及調整租戶租金，提高租金收益，是相當穩打穩紮的投資。 房地產信託基金雖然息高，但遇上股價跌，也隨時會得不償失，所以應計算包括股息再投資在內的總收益率。 此外，亦要留意日後息口回升，房地產信託基金吸引力減弱，價格會受壓 ，受供求影響，價格會如股票般，出現較資產淨值高水或折讓的情况，所以在投資前，最好先了解每隻房地產信託基金的物業組合及過往表現。 撰文﹕李智成