東亞﹕樓價負擔率逼近97

【明報專訊】本港樓價持續上升，情况令人關注。東亞銀行（0023）經濟研究部指出，至今年首季，一個處於入息中位數的家庭（指私宅住戶入息中位數•下同，去年底為每月2.41萬元），於一個45平方米（484方呎，指實用面積•下同）單位供樓支出，等於每月收入的42％，這個負擔比率現仍屬可以負擔水平，但若按揭息率上升3厘，負擔比率便會升至逾53％，超過50％的警戒線水平。東亞銀行經濟研究部首席經濟師鄧世安稱，這個水平屬於一個相當高及難以負擔的水平。 若加息3厘 供樓佔收入超警戒線 東亞又指出，一個45平方米單位，在2009年的樓價（約252萬元），相當於中位數住戶年入息的8.7倍，即樓價等於家庭8.7年收入總和，已接近97年9.3倍的高位。鄧世安接受本報查詢時補充，1994至1997年間這個數介乎8至9倍，至2000年則只為4.9倍。 他稱，「1994至1997年間，市民收入普遍以雙位數增長，但現時已不能升得這麼快了。」他又指1994至1997年間，按揭息率普遍達到約8至9厘，明顯高於目前最優惠利率按揭計劃的息率介乎2至2.5厘，以及現時同業拆息按揭計劃息率低見1厘水平。一旦按息恢復到數年前的4至5厘水平，按揭供款將顯著增加。金管局的研究指出，當按揭息率上升3厘，按揭供款將增加約30%。 報告又指出，去年豪宅成交暢旺引起廣泛關注，雖然投資需求多集中豪宅，但有迹象顯示，大型單位價格急升正影響中小型住宅市場，趨勢令人憂慮。另外，愈來愈多新盤發展為豪宅。 至於2008及2009年的大型單位落成量，分別佔該年度總落成量的13%及34%，該項比率在之前10年只是在4%至10%之間。2010及2011年，預測大型單位落成量比率維持高企，分別為10%及15%。可見，在爭奪有限土地資源的過程中，中小型住宅供應受到排擠。該行認為，增加供應才是針對現時樓市失衡的根本對策。 憂豪宅升勢蔓延中小住宅 報告亦指出，低息環境始終是周期現象，對樓市刺激只屬暫時，但內地資金湧入卻可能影響樓市結構，但有關數據有限，令政府在制訂房屋政策時更為困難，有需要作出更多研究。 （明報記者周偉強報道）