談創意前要先「算帳」

【明報專訊】周：你好像一個化妝師一樣，把舊區重新化妝。我就問財務問題。這種化妝的投入有多大？回報率如何？。黃：像「8號橋」這種改造項目，成本大概是4000元（人民幣．下同）一平方米左右，要在5至6年全數回本。我們選擇項目時，收取的租金必須比交給原業主的租金高2元（每日每平方米），那才有利可圖。經營20年 回報最少20%舉個例，如果原業主要求2塊錢的租金，那我租出去要達4塊錢，那就有2塊錢盈利，可在5至6年內彌補改造的成本；而經營期一定要達20年，那才能保證我們在5至6年回本以後，還有14至15年的利潤。這樣20年平均下來大概可達到20%至25%的IRR（internal rate of return）。所以選項目時，首先要做這種財務評估，評估了以後才可以再說有什麼創意和改造，我們要先算帳。政府支持重要 減低成本周：這項目對各地的市政府都很有吸引力吧？黃：是的。有些地方政府甚至說廠房免費，但即使免費，如果我在租金上賺不到2塊錢的話，我也沒辦法，因為那彌補不了4000塊一平方米的改造成本，這個建築成本在全國各地都很接近。周：你的項目位於上海市中心地段，業權人給你的是市場價格嗎？還是政府給你優惠價？黃：事實上，若沒有政府支持，廠房業主是不願意以這麼低廉的價格出租，所以這項目一定要得到政府支持。它希望吸引這些創意產業，才可以給你這樣優惠的租金。