細價二手受惠3.6萬回流客

【明報專訊】「末代居屋」已於本月初截止申請，共接獲約3.9萬份入表，以今期居屋貨尾共3219伙計算，超額認購約11倍。雖然這批末代居屋下月才揀樓，但業內人士指部分申請人已按捺不住，恐下月未能購入居屋而提早積極睇樓，以便屆時一旦未能成功揀樓，便可即時轉購私樓或二手居屋。個別申請人更因深怕樓價持續上升而提早入市，成為近月200萬元以下細價樓市場交投暢旺另一催化劑。假設有四分之一末代居屋向隅客，有能力並願意轉投私樓或二手居屋，已有多達約9000個新買家潛在需求，而個別炒家亦瞄準該批潛在買家，早着先鞭入貨，並將單位重新化妝，以便吸引這股強大購買力。200萬以下物業料受惠是次居屋放寬申請入息上限，白表個人及家庭入息上限分別為不逾1.35萬元及2.7萬元，若該批申請人有足夠首期，以購入樓價200萬元的物業為例，現時按息低至僅約1厘，七成按揭及分20年攤還計算，每月供款僅6400元，換言之樓價200萬元以下將是該批申請人的入市對象。隨着樓價上升，要購入樓價200萬元以下的物業，除了大部分位於新界區大型二手上車屋苑，如沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及屯門市廣場等，亦可選擇實用率較高、呎價較低的二手居屋。事實上，近月二手居屋成交佔整體二手樓買賣登記比率亦創新高。香港置業資料研究部指出，上月二手居屋買賣登記佔整體二手市場的比率上升至9.8%，直逼雙位數字，並較5月份的9.2%上升0.6個百分點，創19個月以來新高。資料亦顯示，上月700多宗二手居屋買賣登記中，僅有5宗註冊為「摩」貨（成交前已轉讓）個案，僅佔整體二手居屋登記0.6%，可見二手居屋市場的炒賣情况並不嚴重。主攻市區居屋代理市場的世紀21富山董事總經理柯興捷稱，近月居屋睇樓量明顯增加，個別亦創出新高呎價成交，如樂富富強苑一個面積827方呎單位，剛以460多萬元售出（已補地價），呎價約5600元，創該屋苑97年後二手呎價新高。他預期，待居屋貨尾售罄後，市區二手居屋將更顯矜貴。活躍於屯門二手居屋代理市場的祥益營業董事謝澤銘表示，早於政府公布重售居屋後，已有部分居屋申請人積極睇樓，個別更怕未能成功揀樓，唯有提早入市，令二手居屋或細價樓的成交上升。「鬍鬚余」：瞄準居屋向隅客一向擅長以低價買入細價樓和居屋，經「化妝」後再以高價售出圖利的資深物業投資者「鬍鬚余」，近期於新界區掃入多個細價樓，經「化妝」後放售，並瞄準將出現的居屋向隅客。「家市場200萬樓已變得罕有，要平價上車，唯有去新界區物色細價樓……如果想住大啲，又要平價，二手居屋係最好嘅選擇。」近日他亦將數個月前以172萬元買入的粉嶺名都單位，經「化妝」後以238萬元放售，該單位面積608方呎，叫價較買入價高約38％，若能成功售出，呎價將創出該屋苑新高。「細價樓係用家上車必需品，政府嚟緊就算針對樓價急升，亦都只會從豪宅市場着手！」撰文：陳天賜