沽細價樓轉買豪宅

【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻，近年專注幫內地人申請來港投資移民，對於內地人的投資口味自有一番心得。他說，內地投資移民買樓，必定買新盤，特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市，關景鴻認為，由2009年以來樓價已升了不少，已經相當危險，特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好，很多不明朗因素，經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌，近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓，待樓市調整完再買。若果資金充裕，可以沽出細價樓，轉買貴價樓，因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓，貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說，內地投資移民，買樓大多數必有兩大條件：「第一是新樓，二手樓不感興趣，特別是揀由名牌發展商發展的優質物業；第二，必揀鐵路沿線物業，因為回鄉探親容易吧！不少同胞鍾情九龍站物業，因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選，因為交通便利，有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤鱲角機場不需要半個鐘，配套設施齊備，附近有圓方的大型商場，以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽，都獲大地產商落力宣傳，被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說，內地同胞一般會先「進駐」九龍，其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」，呎價近期亦反覆上揚（圖1）。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說，投資移民計劃，由推出至今年3月底，獲批准的共有6689人，當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士，相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元，當中143.5億元投資在物業，93%為住宅，絕大部分申請人投資一個物業，平均價值為1000萬元，即較最低規限650萬元為高，顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說，以他自己的生意來粗略判斷，貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入，但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計，以金額計，今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業，佔本港一手新盤成交總金額22％。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤，接近五、六成也不足為奇。相反，內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5％（圖2）。

擁港物業有身分象徵

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

關景鴻透露，早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位，並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭，更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求，其後在港再作其他投資。他笑言，內地富豪們來港買樓，價錢非首要考慮問題，「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵，因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

撰文：龍彩霞