【明報專訊】今天最矚目的，是港府拍賣山頂聶歌信山道地皮。電視台、電台不斷說這是山頂地皮，但其實這幅地只是在跑馬地稍高的半山，略高於司徒拔道，跟「四叔」李兆基早前用每呎6.8萬元買入、真正在山頂的白加道地皮，根本相距「十條街」。但在北水湧港、豪宅奇貨可居之下，聶歌信山地皮競爭會相當激烈。
經過上個月何文田地皮高價成交後，大家都調高了聶歌信山地皮的成交價預測。最新呎價預測介乎2.5萬元至3.5萬元。若以中位數每呎3萬元、計及三成樓面「發水」、建築費及利息開支，他日每呎售3.4萬元已有兩成利潤。該區最近沒有什麼新樓，以合和（0054）在跑馬地的樂天峰呎售2萬元、同時計及聶歌信山地皮部分樓面可建「屋仔」來看，呎價3.5萬元賣出應沒有難度。
香港發展商的取態已很清楚，內地同胞喜愛的市區、傳統豪宅區，是兵家必爭之地。東涌、粉嶺地皮就乏人問津。今天賣地至少應可達每呎3萬元以上，延續市場對磚頭有價的預期。
樓市火旺 美聯物業受惠
昨天地產股先行回吐，可能是大家仍有點患得患失。筆者上周已提過，看好今天賣地成績，可買嘉華國際（0173）。嘉華在司徒拔道的肇輝台新盤下季便可開售，可直接受惠賣地成績。過去一個周末，大家可能已見到地產代理帶着客人四出睇樓。政府壓樓市不成，Panic Buying（急於追入）浪潮快將出現。美聯物業（1200）亦肯定可從中得益（圖表1）。
周一晚，主宰全球銀行業今後監管準則的巴塞爾委員會，稍為作出讓步，容許銀行持有其他金融機構的少數權益計入資本。連同遞延稅項資產，及美國力主要保留的按揭供款折現值，三者合計不能超過銀行資本的15％。巴塞爾委員會容讓更多東西可以計入銀行資本，即可以減輕環球銀行未來兩年的集資壓力。
匯控英美升越80元
全球金融股持續向好。港人愛股匯豐控股（0005）昨天連續6天上升。匯控下周一公布業績，除了大環境好轉之外，當然大家也在偷步炒業績。匯控現價市帳率約1.3倍。券商估計匯控今年的股本回報率（ROE）約10％，10％的ROE對獅子銀行來說，仍是不合格。但只要環球經濟聽聽話話，不至於雙底衰退，明年及後年應可逐步回升至15％正常水平。屆時匯控市帳率重上2倍也不過分（圖表2） 。匯控昨晚在倫敦及紐約，股價折算為港元已升越80元。
各大券商近日都已為匯控的成績表發出預測報告，上半年除稅前利潤，約介乎79億至90億美元之間（約616億至702億港元）。由於淨息差收窄，淨利息收入估計會下跌約10％。匯控的環球銀行及資本市場業務，會跟其他歐美同業一樣，受市况不景影響。但正如瑞銀所說，匯控整體在資本市場是資金拆出者，市場息率（包括港元拆息在內）開始由谷底回升，始終對匯控擴闊淨息差有利。如果環球經濟不致太差，淨息差有機會在今年上半年已見底。摩通說，匯控淨息差每擴闊0.1厘，除稅前利潤會增加14億美元。隨着經濟好轉，匯控的貸款減值撥備在上半年將可以按年減少25％至30％，約介乎92億美元至105億美元。撥備減少主要是美國匯豐融資的包袱漸成過去。
歐股掃頹勢 美股或技術超賣
若我們把匯控看成一半新興市場、一半歐美，以英國巴克萊現價市帳率0.81倍，而業務主要在亞洲的渣打（2888）為2倍計算，匯控市帳率1.3倍，是稍為偏低。經過6連升後，匯控今天可能仍可高開，但接着有機會稍作整固，如無意外，在公布業績前，匯控強勢應可保持。以今年及明年市盈率計，歐美股市仍只在11、12倍的低水平（圖表3）。相較起來，港股近14倍市盈率已算高。歐洲股市在4月之後，飽受歐債危機摧殘。過去一周，歐洲股市升了5至6％，跑贏港股的3.5％。市場對歐洲改觀，匯控自然可以跑出。
美股昨晚初段在業績理想之下仍能微升，但公布消費者信心指數由54.3，向下修訂至50.4之後，已轉升為跌。而標普500指數的隨機指數，％K線快要在超買區跌穿％D線（圖表4），技術上或會出現利淡信號。道指至今晨零時30分，道指報10547點，升21點。
撰文：江宗仁
2024年08月06日 15:17