【明報專訊】太古A（0019）中期業績勝預期，撇除所有非經常性項目的核心盈利多賺31%至49.2億元，中期息創歷年新高，增加67％至每股1元。國泰（0293）盈利理想，是推動太古盈利上升的動力之一，集團另一主營業務地產，其寫字樓租金收入竟低於去年下半年。雖說派息增加，太古現時估值不算十分吸引，未持貨者宜按兵不動，耐心等候低吸機會。
租務跑輸港整體市場
太古A業務涵蓋地產、航空、飲料、海洋、貿易範疇，國泰盈利有意外驚喜，固然對集團上半年整體業績有正面幫助，但從盈利分佈來看，地產依舊是太古的主要盈利來源，佔核心盈利比重50％，所以以收租股的角度分析其投資價值較為合適。
隨着美國經濟回穩，本港寫字樓市場繼續復蘇，外資企業擴租活動異常積極。受惠租務市場需求強勁，太古表示寫字樓及零售物業續約租金普遍維持正增長，帶動上半年租金收入錄得9％的按年增長，達39億元，其中寫字樓分部升7％，零售物業（商場）則升8％。但筆者將數字與去年下半年比較，竟發現寫字樓租金收入倒退0.7％至21.21億元，商場收益年初至今升幅亦只有3.7％，明顯跑輸本港整體租務市場。
據萊坊的數字，上半年本港各區寫字樓升幅錄得不同程度的升幅，當中以中環核心地段最勁，年初至今升幅17.1％，中環及灣仔區升幅均超過一成，全港整體租金則升9.9％（見表1）。目前太古在本港擁有1029.4萬平方呎寫字樓樓面，主要分佈在金鐘太古廣場（佔總樓面21％）及鰂魚涌太古坊（佔總樓面58％），兩區今年租金升幅雖低於平均水平，但仍分別達到7.3％及6.7％。
再翻查公司的出租數據，截至6月底，旗下寫字樓空置率為2％，較去年底下降1個百分點，商場出租率維持接近百分百。出租面積沒有改變，樓面空置率更有輕微改善，市場租金及續租租金上升趨勢未改，但何以太古租金收入不升反跌呢？筆者唯一想到的解釋，是期內牽涉若干租約改動，太古因給予新租客免租期而少收了租金。
加租空間小競爭增 來年難樂觀
展望下半年，太古對租務市場前景感樂觀，但筆者估計未來一年租金收入只能維持持平至低單位數增長，原因有二：一、下半年租約到期比例佔總樓面面積4％，明年約滿比例亦只有18％，太古透過續約加租增加收入的空間不多；二、今年新落成甲級寫字樓供應逾230萬平方呎，主要分佈在觀塘、九龍塘、鰂魚涌等地（見表2），對逾半樓面同樣位於非核心地區的太古構成直接競爭，限制了租金的升幅。短線而言，筆者唯有寄望太古繼續透過控制成本推動盈利增長，例如上半年基本溢利升幅遠超收入，賺24.63億元，按年升33％。
太古這次尚算慷慨，派中期息1元，計及市場預期派發的2.2元末期息，預測股息率達3.3厘，較一眾收租股普遍2厘多略高。然而，租金收入缺乏大漲動力，短期太古地產再申請上市的機會極微，意味着太古的每股資產淨值（NAV）難以大幅提升。市場給予太古每股NAV估值約120元，現價相對NAV折讓僅18％，幅度較歷史平均折讓20％至25％小，現水平上車值博率一般。投資者不妨耐心等待股價回落至90元以下，才考慮吸納。
撰文：郭子威
2024年09月14日 10:33