上實土儲大增 候低吸

【明報專訊】上海股最近動作多多，繼錦江國際（2006）公布購入同系公司旅遊業務後，上實（0363）亦於前日宣布收購姊妹公司地產業務，長遠可擴大日後發展地產的能力，但考慮到短線可能面對的政策風險，可候低於35.5元吸納。

恒生指數昨日窄幅上落，高低波幅不過是200點，收市報21137點，升25點，成交額467億元。賣地氣氛良好，地產股僅微升，新鴻基地產（0016）升0.5%，收報110.5元；信和置業（0083）升3.6%，收市報13.76元；長江實業（0001）、新世界發展（0017）、嘉里建設（0683）及嘉華國際（0173）升幅介乎1.1%至1.9%。

折讓價收購滬津青哈地皮

上實日前公布，收購發展房地產的姊妹公司之權益，屬利好消息。上實公告指出，計劃斥資51.3億元（人民幣•下同），收購姊妹公司上實發展約64%權益。上實發展在上海、天津、青島及哈爾濱等地，合共436萬平方米土地，是次收購須等待股東會批准。

根據花旗計算，收購完成後上實的土地儲備面積增至1526萬平方米，應佔土地面積994萬平方米（上實公告指建築面積達2218萬平方米），變身成中型內房股，是有一定看頭。上實是次收購，較資產凈值（Net Asset Value）有一定折讓。按獨立測量師戴德梁行估計，上實發展持有物業市值為274億元，上實以51.3億元收購約64%權益，收購價較其資產凈值折讓56%。據花旗的估值，則折讓14%，取中間數折讓35%，亦算合理。

美銀：業務整合「短苦長甜」

正如美銀報告提出，上實是次收購是「短苦長甜」的動作。該行指出，是這次收購是一次策略性行動，可消除上實與姊妹公司業務重疊的情况，把房地產業務集中到上實一個平台之上，形象更為鮮明。

花旗對上實收購的時機不感到特別興奮。這也難怪，皆因在「新國十條」之下，上實內房大本營上海的成交量大為減少。當地傳媒報道，監管機構授意拒批京滬出第三套房貸款，宏調政策鬆綁的憧憬破滅，當地7月份的交投回復至低迷狀况，預期非一時三刻能夠恢復。上實在此時進行大型收購，須面對一些政策風險。

不過，上實具財政實力去發展項目。首先，上實的公路、煙草及水務等業務發展成熟，提供穩定的現金去發展地產。另外，上實為擴大物業資產，去年至今已出售了多項非核心業務，手頭現金足以應付收購。

上海電氣或成下一重組對象

本欄認為，上實收購短線雖然要面對一些政策風險，中線是可以審慎樂觀，但短線需要有更大的「安全空間」，建議可於35.5港元吸納，目標價可參考里昂的42港元，止蝕位放在32.5港元。

上實與錦江的注資行動，其實是上海市國資委加大把國有資產證券化的行動。本港上市公司中，還有上海電氣（2727）母公司有資產可注入，該股昨市升2.7%，收報3.75港元，說不定是下一個重組對象。

撰文：曹嘉聰