香港土地資源有限 政策短期難降溫

【明報專訊】香港地產新聞一直是市民的焦點所在，前日產生的九龍新地王，更是新聞的頭條。因為市區豪宅有價，眾發展商不惜高價爭奪，以致九龍區3個月內兩度誕生新地王。筆者只想分析一下地產瘋狂的原因，以及投資者自處之道。

北水南下 樓價只會一直上

要掌握房地產的估值，有3個要訣，隨便打開一本教科書就會看到，那就是location, location and location，翻譯成中文就是位置、位置及位置，可見樓宇所在位置的重要性。不過，隨着更多的內地同胞來港買樓後，似乎位置已沒有那麼重要，連深水埗這些舊區，亦可建豪宅。

其實位置還是重要的，不同的是地圖的比例有所不同，當投資者看的不是香港地圖，而是中國地圖時，甚至是世界地圖時，深水埗與何文田，或者是黃大仙與九龍塘，分別的確有限。試想一下，中國有能力在香港置業的同胞，不說每人都來買一套房，只要有百分之一，甚至萬分之一人士來港置業，香港的豪宅價格只會是一直向上。換言之，每次賣地，都有可能成為新的地王，發展商們亦只會着眼大單位，打造成新的豪宅，以迎合市場所需。

借鑑舊上海 仍有上升空間

目前香港樓市的發展，與舊上海何其相似。當其時全國富商以在上海置業為時尚，所以舊上海的樓價較香港目前的樓價，或者是上海現時的樓價還要誇張。以史為鑑，香港豪宅的價格，似乎仍有上升空間，這一點，從地產商高價競地可作佐證。

香港樓市火熱，豪宅熱炒不在話下，連居屋、新界北屋苑都陸續出現高價成交，就未免高官們不安了，事實上亦影響了民生。只是香港土地資源有限，新建的單位自然以大單位或豪宅為主，就算港府推出新的政策，亦難扭轉豪宅與基本住宅搶用地的問題。因此，在土地資源有限的大前提下，在大單位需求強勁的推動下，估計港府為樓市降溫的政策，短期內不會見顯著成效。

唐焱

中國光大控股市場策略部主管