內房股五星 具上升條件

【明報專訊】中國海外（0688）股價近期持續走強，反映內房股的基本因素並不差，只要選擇一些資產負債表健康、二、三線城市比重大、投資物業收入持續增長的股份，待板塊氣氛好轉，潛在升幅應相當不俗。龍頭中國海外（0688）及華潤置地（1109）均值得留意，而財政實力雄厚的上海實業（0363）、主攻商廈的SOHO中國（0410）亦見吸引，上市至今飽受負面消息困擾的恒大地產（3333），則是上佳的冷吼之選。

市場現時對內房股有保留，其實亦不無道理。首先，中期業績顯示內房股的負債比率普遍上升，例如中國海外升至49%，世茂房地產（0813）更升至84%，績後曾出現一輪沽售潮。另外，官方喉舌《人民日報》日前撰文，指出調控樓市工作要堅持到底，若未能見效更應出台新一輪措施，等於政策放鬆的希望幻滅。

短債比重低 不虞資金斷鏈

負債上升當然是利淡因素，但始終經歷過2008年的慘痛教訓後，發展商的短債比重相當低，沒有流動性問題，再加上銷情雖然受壓，但主要集中在一線城市，二、三線城市的每周銷售面積則已回復到2009年同期水平，資金回籠問題不大，市場憂慮資金鏈斷裂似乎有點杞人憂天。

減價利銷情 一舉兩得

至於政策風險，調控鬆手當然無望，若樓市價量依舊暢旺，說不定更會引發新一輪打壓。

不過，中央並非要滅絕發展商，目標只是要令過高的一線城市樓價，回落至相對合理水平以減輕民怨。以現時內房股股價普遍較資產淨值折讓30%至70%，其實早已反映降價因素。從另一角度看，若減價令銷情暢旺，一來令中央滿意政策風險降溫，二來負債比率下降亦有助提升估值，對股價反而有利，在現時市場極度審慎的時候入市，短線表現難料，但中線回報應相當不俗。

撰文：張兆聰、曹嘉聰