港樓調整應完 美聯料可重見5元

【明報專訊】買家印花稅（BSD）及特別印花稅加強版（SSD2.0）出台至今已有3個多星期，業界用「冰封」來形容樓市成交。讀者最想知道的肯定，是這次調整會持續多久及幅度有多大。筆者大膽認為：調整已完！


唔係嘛？咁快？大家可以看附表關於從2009年開始歷次主要調控政策對二手成交的影響。


歷次收緊措施 調整僅2至6周

過去4年港府共有4次對樓市成交及樓價有較大影響的收緊措施，分別是2009年10月收緊豪宅的按揭成數、2010年8月收緊中高價樓的按揭成數、同年11月推出特別印花稅及2011年6月收緊中價樓的按揭成數。其間亦有不少其他的措施，但由於影響不明顯筆者就不在這花時間。


從附圖的數據可以看到得出兩個觀察﹕第一，成交調整的時間約為2至6個星期；第二，跟按揭成數有關的政策調整時間較長，稅率或成本有關的政策調整幅度較大，但時間則較短。


這次成交調整了一個星期已經企穩。雖然最近幾個星期仍然維持在低於100宗的低水平，但總算每周也有增長（最新是72宗）。相信隨着市場逐漸消化政策的影響，成交有望持續回升。


所謂「經一事長一智」，經過過去數次收緊政策後，愈來愈多人發現政策只是「噪音」，真正主宰市場大勢的還是基本因素。所以市場對政策的反應只會愈來愈輕微、愈來愈短暫。相信新世界發展（0017）會繼續跑贏，會德豐（0020）則有望成為黑馬。當然還有美聯集團（1200）。


美聯跌過龍 股價勢反彈

美聯股價於政策出台後「散咗」，股價從4.48元跌過26%最低曾見3.31元。筆者認為股價絕對是「跌過龍」，因為二手成交不會長久維持在100宗以下的低水平。當然，隨着累積的政策影響，成交波幅的範圍會低於過去的周期，但最近的60至70宗水平是處於歷史的第10個百分位數（10 Percentile）左右，以這樣極端的低水平去作為市場未來的平均水平則顯得太過悲觀（過去的中位數約為150宗左右）。筆者認為美聯股價超值，相信回到5元水平絕對不是問題。


股飈 gubiao388@gmail.com