平買美房地產 放租等價升

【明報專訊】上期說到在現場感受到加州的經濟動力還是一般。但經濟動力差不一定代表沒有投資項目。其實，整體而言，環觀在美國的各類資產，房地產項目看來是相對便宜的。


西岸可揀廉價貨

從當地最高位到現在，美國各大城市的房地產價格都有着相當的跌幅。比如，拉斯維加斯從最高位足足跌了60％。鳳凰城和邁阿密都下跌了55％。我剛路過的洛杉磯，從最高位也下跌了50％有多。相對起來，東岸的紐約市和波士頓就沒有下來那麼多，大概是百分之廿幾左右。要拾平貨，看來美國西岸一帶比較多。


其實，房地產是美國一般家庭的最大資產。整個市場總值20萬億美元。於1.19億戶家庭內，只有65％是自置居所，其餘35％都是租住的。雖然房價已下跌不少，許多租住的人士由於整體收入下降，或對就業前景的憂慮和最重要的是銀行對申請房貸的人士入息審查非常嚴厲，造成就算房價跌，能夠成功由銀行借到錢買房的人不多。換句話說，比較有利的潛在買家應該是非美國本土的了。如果現在有資金而對美國樓房有信心的投資者，現在的入市時機實在比金融風暴前的來得比較清晰。


宜找資產經理代管

另外一個方法看樓房價格是否相宜，就是看看現貨房價是否比把現在的房子重新再蓋一次還有便宜，就是我們說的replacement cost。整體來看，很多在南加州、鳳凰城和亞特蘭大一帶的單一家庭的樓房，他們的現貨價比replacement cost 還要便宜多30％至40％！


當然，美國房價什麼時候才到底，沒有人可說得準。但想等到絕對低點才進場也不是那麼容易的事。傳統方法是：於平價買入後再放租，一邊收租，一邊等待價格回來。與我們一路在這裏鼓吹以適當價格來增加現金流的投資方向一致。那麼，租賃市場又怎樣？大方向是美國自置樓房家庭比率會逐漸下降，資料顯示，在這方面每一個百分點的回落，就會增加大約一百萬戶家庭進入租賃巿場，差不多是8.3%的增長。


美國房地產其實是一項非常地道的投資工具，比香港人一般熟悉的倫敦市場麻煩多。因此，如真的是有心在自己的投資組合內加一點美國房地產份額，而不是真的是想住在美國樓房內的話，還是選在這方面有多年經驗的資產經理代管比較好。他們單是省卻您來來回回看樓房的時間，幫您安排租賃事宜和處理繁複的美國稅務安排等等就值了。


（本文為作者彭順德的個人觀點）

彭順德

摩根大通 私人財富管理 香港市場主管